DECIZIE Nr. 88 din 17 mai 2005
referitoare la investigatia declansata prin Ordinul presedintelui Consiliului
Concurentei nr. 165 din 21 iunie 2004 cu privire la prevederile
contractului-cadru de inchiriere de spatii comerciale, incheiat intre
Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A. si locatarii centrului
comercial Plaza Romania
ACT EMIS DE: CONSILIUL CONCURENTEI
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL NR. 610 din 14 iulie 2005
Plenul Consiliului Concurentei,
I. in baza:
1. Decretului nr. 57/2004 pentru numirea membrilor Plenului Consiliului
Concurentei;
2. Legii concurentei nr. 21/1996, cu modificarile si completarile
ulterioare, a regulamentelor si instructiunilor date in aplicarea ei;
3. Ordinului presedintelui Consiliului Concurentei nr. 165 din 21 iunie
2004, prin care a fost declansata investigatia avand ca obiect posibila
incalcare a art. 5 alin. (1) din Legea concurentei nr. 21/1996, cu modificarile
si completarile ulterioare, de catre Societatea Comerciala "Anchor
Grup" - S.A. si locatarii sai, prin contractul-cadru de inchiriere de
spatii comerciale din centrul comercial Plaza Romania [art. 4.15 (V)], contract
care constituie obiect al unei cereri de certificare prealabila a neinterventiei
Consiliului Concurentei de la prevederile art. 5 alin. (1) din aceeasi lege,
cerere depusa de Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A.;
4. Raportului de investigatie prezentat in Plenul Consiliului Concurentei
de catre raportor, precum si a celorlalte piese din dosarul cauzei;
5. faptului ca au fost indeplinite atat procedura de transmitere a
Raportului de investigatie partilor implicate pentru luare la cunostinta si
formulare de observatii, cat si procedura de citare pentru audierea partilor in
Plenul Consiliului Concurentei la data de 16 mai 2005;
6. declaratiilor facute in timpul audierii din data de 16 mai 2005 de catre
reprezentantii Societatii Comerciale "Anchor Grup" - S.A.;
7. faptului ca a fost intrunita conditia de cvorum de minimum 5 membri
pentru ca Plenul Consiliului Concurentei sa poata delibera si decide in mod
valabil,
II. avand in vedere ca:
1. Prin Adresa inregistrata la Consiliul Concurentei sub nr. RS - 104 din
30 aprilie 2004, Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A.*1) a
solicitat Consiliului Concurentei certificarea prealabila a neinterventiei
Consiliului Concurentei de la prevederile art. 5 alin. (1) din Legea
concurentei nr. 21/1996, cu modificarile si completarile ulterioare, denumita
in continuare lege, in ceea ce priveste prevederile contractului-cadru de
inchiriere de spatii comerciale, incheiat intre Societatea Comerciala
"Anchor Grup" - S.A. si locatarii centrului comercial Plaza Romania,
denumit in continuare contract.
------------
*1) Sediu social: calea Vitan nr. 55 - 59, complexul Bucuresti Mall, et. 2,
sectorul 3, Bucuresti; numarul de inregistrare la registrul comertului:
J40/10051/1997; codul unic de inregistrare: 10021221.
2. In urma examinarii informatiilor din cererea depusa de Societatea
Comerciala "Anchor Grup" - S.A. si a informatiilor solicitate
suplimentar, Consiliul Concurentei a constatat ca art. 4.15 (V) din contract
intra sub incidenta art. 5 alin. (1) din lege si, in consecinta, prin Ordinul
presedintelui Consiliului Concurentei nr. 165/2004 s-a hotarat declansarea unei
investigatii.
3. Contractul este un contract-cadru de inchiriere de spatii comerciale in
centrul comercial Plaza Romania*2), incheiat intre proprietarul Societatea
Comerciala "Anchor Grup" - S.A. si o serie de agenti economici care
isi vor desfasura activitatile specifice in cadrul respectivului centru
comercial.
------------
*2) Localizat in Bucuresti, bd. Timisoara nr. 26, sectorul 6.
4. In conditiile prevazute in contract, proprietarul se obliga sa dea in
chirie chiriasului, iar chiriasul se obliga sa inchirieze de la proprietar
spatiul in locatie.
5. Durata contractului incepe la data intrarii in vigoare (data la care a
fost semnat de toate partile) si se termina dupa 5 ani de locatie, cu exceptia
cazurilor de reziliere, in temeiul prevederilor acestuia.
6. Clauza din contract supusa in special atentiei Consiliului Concurentei
prin cererea de neinterventie depusa este clauza 4.15 (V) cu privire la
obligatiile chiriasului, si anume:
"chiriasul se obliga:
(...)
sa nu deschida magazine sub aceeasi denumire, sa nu comercializeze aceleasi
marci sau sa desfasoare aceleasi activitati, sau sa foloseasca spatii cu
aceeasi destinatie ca cele mentionate in Anexa 4, pe o raza de 2 km in jurul
Proprietatii, fara acordul scris prealabil al Proprietarului. Acordul
Proprietarului poate sa nu fie dat, la libera apreciere a acestuia, sau, in
cazul in care este dat, poate fi conditionat astfel cum Proprietarul considera
necesar.
Partile inteleg ca aceasta clauza intra in vigoare la data, sub conditia si
in limitele deciziei Consiliului Concurentei in ceea ce priveste valabilitatea
acordului intre Parti.
Partile vor depune toate diligentele pentru a efectua actele si/sau
modificarile la aceasta clauza pe care le-ar solicita Consiliul Concurentei
pentru aprobarea clauzei si care ar fi necesare pentru a produce efecte
juridice si/sau economice in cea mai mare masura posibila similare cu cele
avute in vedere de Parti la incheierea Contractului de inchiriere."
7. Conform art. 5 alin. (1) din lege, "sunt interzise orice intelegeri
exprese sau tacite intre agenti economici ori asociatiile de agenti economici,
orice decizii luate de asociatiile de agenti economici si orice practici
concertate, care au ca obiect sau au ca efect restrangerea, impiedicarea ori
denaturarea concurentei pe piata romaneasca sau pe o parte a acesteia
(...)".
8. Piata relevanta a produsului cuprinde toate produsele sau serviciile
care sunt considerate de consumatori ca interschimbabile sau inlocuibile,
datorita caracteristicilor, preturilor si utilitatii date acestora.
9. Un punct de vanzare, la fel ca si un produs, are succes doar daca
raspunde nevoilor pietei.
Daca un produs se cumpara pentru utilitatile pe care le ofera, un punct de
vanzare este frecventat mai ales pentru serviciile pe care le ofera
(accesibilitate, posibilitati de alegere, spatii de parcare, alte diverse
servicii); mai rar el este frecventat pentru el insusi.
10. Un centru comercial tip "mall", prin anvergura operatiunilor
care se desfasoara in acesta si imaginea lui, reprezinta un centru comercial cu
standarde ridicate, printre care:
- calitatea produselor/serviciilor;
- diversitatea produselor/serviciilor;
- accesibilitate (parcare, orar maximal);
- alte diverse servicii (curatenie, paza, aer conditionat, scari rulante
etc.).
11. Comisia Uniunii Europene a constatat existenta a diferite categorii de
comercianti en detail de produse alimentare sau nealimentare, care se disting
dupa modul de exercitare a punctului de vanzare (cu autoservire, prin
intermediul unui vanzator), diversitatea de familii de produse comercializate,
varietatea sortimentelor si marimea suprafetelor de vanzare. In acest mod s-a
facut o distinctie intre micile magazine de cartier, magazinele cu suprafete
medii (supermarketuri) sau mari (hipermarketuri) si magazinele care practica
discontul.
12. Luand in considerare obiectul acordului supus analizei (de inchiriere
de spatii comerciale), precum si tipul serviciilor prestate de catre locatari
intr-un centru comercial tip "mall", piata relevanta a produsului se
defineste ca fiind constituita din:
- piata serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul
centrelor comerciale tip "mall"*3);
- piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor nealimentare;
- piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare*4);
- piata serviciilor de alimentatie publica;
- alte piete.
------------
*3) Se considera a fi un centru comercial de tip "mall" un centru
comercial care beneficiaza de caracteristicile prezentate anterior.
*4) Piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare sau
nealimentare se poate subdivide in mai multe piete in functie de tipul
acestora, insa o si mai mare divizare a pietei produsului nu este necesara
pentru cazul supus analizei. Comisia Uniunii Europene, prin deciziile luate, a
identificat patru mari piete, acestea fiind constituite din alte subpiete:
produse de larg consum: (1) lichide; (2) drogherii; (3) parfumerie/igiena; (4)
bacanie; (5) parafarmaceutice; (6) produse perisabile in autoservire; produse
proaspete traditionale: (7) mezeluri; (8) peste; (9) fructe si legume; (10)
paine si patiserie proaspata; (11) macelarii; bazar: (12) bricolaj; (13) casa;
(14) cultura; (15) joc/timp liber/relaxare; (16) gradina; (17) automobile;
electrocasnice/foto/cinema/sunet: (18) electrocasnice mari; (19) electrocasnice
mici; (20) foto/cinema; (21) hi-fi/sunet; (22) TV/video; (23) textile,
incaltaminte.
13. Definirea pietei relevante a produsului a ramas deschisa, in functie de
toate activitatile care sunt desfasurate sau se vor desfasura de catre locatari
in centrul comercial Plaza Romania.
14. Piata relevanta geografica cuprinde aria in care sunt localizati
agentii economici implicati in comercializarea produselor incluse in piata
produsului, in conditii similare de concurenta, si care poate fi delimitata de
ariile geografice invecinate.
14.1. Piata serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul
centrelor comerciale tip "mall"
14.1.1. Piata relevanta geografica se defineste in functie de "zona de
captura" a acestora (zona geografica in care consumatorii aleg sa-si faca
cumparaturile in respectiva unitate comerciala).
14.1.2. In conditiile existentei in Bucuresti a unui numar redus de centre
comerciale tip "mall", "zona de captura" a acestora este
constituita din teritoriul intregului municipiu (datorita numarului mic al
acestora raportat la populatia Bucurestiului).
14.1.3. Prin sporirea numarului centrelor comerciale se va asista la un
efect de expulzare din preferintele clientilor a centrelor comerciale aflate la
distante mai mari, in consecinta "zona de captura" va fi redusa la
zone mai restranse decat intregul teritoriu al municipiului Bucuresti.
14.1.4. Comisia Europeana a definit piata geografica ca fiind "zona de
captura" din interiorul careia o unitate comerciala isi atrage clientii,
iar adesea aceasta este definita ca fiind zona geografica de unde se poate
ajunge la respectiva unitate comerciala in mai putin de 10 - 30 de minute de
mers cu masina.
In consecinta, nu s-a definit ca fiind intregul teritoriu al unei
localitati.
14.1.5. Pentru prezenta analiza, in conditiile existente in prezent in
Bucuresti, piata relevanta geografica se defineste in sensul cel mai larg,
respectiv ca fiind constituita din intregul teritoriu al municipiului
Bucuresti.
14.2. Piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor nealimentare;
piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare; piata
serviciilor de alimentatie publica, alte piete
Aceste piete relevante ale produsului se definesc in functie de
activitatile desfasurate de catre locatarii centrului comercial Plaza Romania.
14.2.1. Locatarii centrului comercial Plaza Romania se pot concura in
conditii similare:
(i) la nivelul municipiului Bucuresti, cu locatarii/proprietarii centrelor
comerciale active la nivelul intregului municipiu Bucuresti, precum si cu agentii
economici care presteaza servicii similare celor din "mall" si
activeaza pe intregul teritoriu al municipiului Bucuresti (de exemplu
cinematografele, fast food-urile);
(ii) la nivelul unei arii distincte a municipiului Bucuresti (cartier,
strada etc.), cu locatarii/proprietarii spatiilor care au o "zona de
captura" a clientilor redusa (spatii de dimensiuni mici in care se
comercializeaza un asortiment restrans de produse, care nu dispun de vad
comercial etc.).
14.2.2. Pentru prezenta analiza, in conditiile existente in prezent in
Bucuresti, piata relevanta geografica se defineste in sensul cel mai larg,
respectiv ca fiind constituita din intregul teritoriu al municipiului
Bucuresti.
15. Structura pietei
15.1. Piata serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul
centrelor comerciale tip "mall" din Bucuresti
15.1.1. Centrele comerciale care prin caracteristicile de care dispun pot
fi considerate concurente ale centrului comercial Plaza Romania sunt Bucuresti
Mall, Unirea Shopping Center, Cora si Carrefour.
15.1.2. Indicatorul avut in vedere pentru calculul cotelor de piata
detinute de Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A. si concurentii
sai este suprafata comerciala destinata inchirierii.
15.1.3. Plaza Romania si Bucuresti Mall*5) au detinut in anul 2004, pe
piata serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul centrelor
comerciale tip "mall" din Bucuresti, cote de piata de 24,52%,
respectiv 19,81% .
Concurentii Plaza Romania si Bucuresti Mall au detinut in anul 2004
urmatoarele cote de piata: Unirea Shopping Center (20,64%), Carrefour Militari
(13,07%), Carrefour Orhideea (12,44%), Carrefour Colentina (1,86%), Cora
(7,66%).
15.2. Piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor nealimentare
din Bucuresti; piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor
alimentare din Bucuresti; piata serviciilor de alimentatie publica din
Bucuresti; alte piete
15.2.1. Cotele de piata ale locatarilor centrului comercial Plaza Romania
sunt preponderent mici, datorita numarului mare de concurenti ai acestora.
15.2.2. O analiza foarte exacta a cotelor de piata detinute de catre
locatarii cu care au fost incheiate pana in prezent contracte de inchiriere in
cadrul centrului comercial Plaza Romania nu este suficienta deoarece nu ar
acoperi restul de locatari care vor inchiria spatii comerciale.
------------
*5) Centru comercial detinut in proprietate de Societatea Comerciala
"Anchor Grup" - S.A.
16. Intrucat pe o raza de 2 km in jurul centrului comercial Plaza Romania
toti locatarii sau potentialii locatari nu isi vor mai desfasura activitatile
specifice timp de 5 ani, iar (conform notificarii) acest perimetru este o zona
cu o densitate mare de populatie, in care in prezent nu se mai regasesc alte
centre comerciale care inchiriaza spatii comerciale, clauza supusa analizei va
avea urmatoarele efecte negative din punct de vedere concurential:
- datorita dimensiunii si caracteristicilor centrului comercial Plaza
Romania, acesta va atrage unele dintre cele mai importante societati care
inchiriaza spatii comerciale pentru desfasurarea activitatii specifice; acest
aspect, luat in considerare de catre un alt posibil investitor, care doreste sa
construiasca un centru comercial destinat inchirierii in respectiva arie
geografica, va constitui o bariera la intrarea pe piata serviciilor de
inchiriere a spatiilor comerciale.
In acest context, Societatea Comerciala "Romania Hipermarche" -
S.A. a anuntat constructia unui nou hipermagazin Cora in zona Lujerul in anul
2005 (in apropiere de Plaza Romania);
- va fi restransa concurenta intre societatile comerciale care activeaza in
aceasta zona si astfel consumatorii vor fi prejudiciati, intrucat:
- societatile comerciale care vor inchiria spatii in centrul comercial
Plaza Romania nu isi vor mai putea deschide alte puncte de vanzare pe o raza de
2 km in jurul acestui centru comercial;
- daca unele societati care deja desfasoara activitati in aceasta arie
vor incheia contracte cu Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A.
vor trebui sa inchida respectivele puncte de vanzare;
- va fi redusa concurenta intramarca (pentru societatile care practica
preturi diferite pentru acelasi tip de produs/serviciu; in cazul in care
ulterior incheierii contractului cu Societatea Comerciala "Anchor
Grup" - S.A. vor dori sa isi extinda activitatea in respectiva arie
geografica sau in cazul in care ulterior deschiderii unui punct de vanzare in
respectiva arie geografica vor dori sa isi extinda activitatea in centrul
comercial Plaza Romania);
- in cazul in care si alte centre comerciale vor include o astfel de clauza
in contractele incheiate cu locatarii lor, se va realiza o impartire a
clientilor intre acestea si astfel se va reduce concurenta intre ele.
Dupa cum s-a precizat, se estimeaza ca in anul 2005 sa se deschida un nou
hipermagazin Cora in apropiere de Plaza Romania, hipermagazin care va include,
asemanator primului hipermagazin, si o galerie de 35 - 40 de magazine si
restaurante. Prin clauza 4.15 (V) din contract, Societatea Comerciala
"Anchor Grup" - S.A. va putea interzice locatarilor Plaza Romania de
a patrunde si in acest centru comercial, iar alti agenti economici care vor
dori sa desfasoare activitati intr-un asemenea centru comercial vor trebui sa
aleaga intre Plaza Romania si Cora.
Existenta in cele doua centre comerciale a unor agenti economici distincti
poate conduce la reducerea concurentei intre acestea prin diverse servicii
oferite: parcare, paza, curatenie, ambianta, orar etc.
17. In cadrul sedintei de audiere din data de 16 mai 2005 reprezentantii
Societatii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. si-au luat angajamentul de
a renunta la clauza prevazuta la art. 4.15 (V) din toate contractele de
inchiriere de spatii comerciale, incheiate pana in prezent cu locatarii
centrului comercial Plaza Romania, iar pentru contractele care vor fi incheiate
in viitor se va renunta la aceasta; la data de 16 mai 2005*6) acest angajament
a fost transmis Consiliului Concurentei sub forma scrisa.
Angajamentul Societatii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. are
urmatorul continut:
"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP - S.A., cu sediul in Bucuresti, calea
Vitan nr. 55 - 59, et. 2, sectorul 3, nr. de inregistrare la registrul
comertului J40/10051/1997, cod unic de inregistrare 10021221, reprezentata de
domnul Ali Ergun Ergen - director general, va aducem la cunostinta prin
prezenta ca renuntam la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de inchiriere
de spatii comerciale din centrul comercial Plaza Romania, prezente si viitoare.
Totodata, va aducem la cunostinta prin prezenta ca ne obligam sa va transmitem
cat mai curand actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din
contractele de inchiriere.
ANCHOR GRUP - S.A.
Ali Ergun Ergen,
director general"
------------
*6) Prin Adresa Societatii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. nr.
12.421 din 16 mai 2005, inregistrata la Consiliul Concurentei sub nr. RG -
3.356 din 16 mai 2005.
18. Concluzii
18.1. Inainte de a stabili o intelegere, agentii economici implicati pot
solicita Consiliului Concurentei o certificare prealabila ca nu exista temei
pentru interventia sa cu privire la comportamentul concurential preconizat.
18.2. Nespecificarea in contract a denumirii chiriasului, a activitatii
desfasurate si a produselor/serviciilor comercializate a implicat luarea in
considerare a tuturor acordurilor care au fost incheiate, a tuturor acordurilor
care vor fi incheiate in viitor, precum si a pietelor sau posibilelor piete pe
care actioneaza sau vor actiona locatarii.
Nespecificarea in contract a datei intrarii in vigoare a acestuia (se
prevede doar ca este incheiat pe o perioada de 5 ani) a implicat luarea in
considerare si a perioadelor viitoare, ca urmare a contractelor care vor fi incheiate
in viitor.
Contractele de inchiriere, incheiate sau care vor fi incheiate de
Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A., sunt contracte distincte
(incheiate cu agentii economici diferiti care actioneaza pe diferite piete),
iar contractul-cadru notificat include toate contractele incheiate sau care vor
fi incheiate de Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A.
18.3. Ca urmare a investigatiei declansate s-a constatat o serie de efecte
negative din punct de vedere concurential ale clauzei 4.15 (V) din contract.
18.4. Clauza 4.15 (V) din contract va avea ca efect restrangerea,
impiedicarea ori denaturarea concurentei pe piata relevanta definita si in
consecinta conduce la incalcarea art. 5 alin. (1) din lege.
18.5. Ca urmare a angajamentului Societatii Comerciale "Anchor
Grup" - S.A. de a modifica contractele incheiate pana in prezent cu
locatarii Plaza Romania, precum si datorita faptului ca in contractele viitoare
aceasta clauza nu va mai fi introdusa, contractul analizat, in forma modificata,
nu conduce la incalcarea prevederilor art. 5 alin. (1) din lege,
in temeiul art. 21 alin. (4) lit. a) din Legea concurentei nr. 21/1996, cu
modificarile si completarile ulterioare,
DECIDE:
Art. 1
Se ia act de cererea Societatii Comerciale "Anchor Grup" - S.A.,
care are urmatorul continut:
"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP - S.A., cu sediul in Bucuresti, calea
Vitan nr. 55 - 59, et. 2, sectorul 3, nr. de inregistrare la registrul
comertului J40/10051/1997, cod unic de inregistrare 10021221, reprezentata de
domnul Ali Ergun Ergen - director general, va aducem la cunostinta prin
prezenta ca renuntam la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de inchiriere
de spatii comerciale din centrul comercial Plaza Romania, prezente si viitoare.
Totodata, va aducem la cunostinta prin prezenta ca ne obligam sa va transmitem
cat mai curand actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din
contractele de inchiriere.
ANCHOR GRUP - S.A.
Ali Ergun Ergen,
director general"
Art. 2
Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A. asa cum s-a obligat,
va modifica pana la data de 1 septembrie 2005 toate contractele de inchiriere
de spatii comerciale, incheiate pana in prezent cu locatarii centrului
comercial Plaza Romania, iar pentru contractele care vor fi incheiate in viitor
se va renunta la clauza prevazuta la art. 4.15 (V).
Copii de pe aceste inscrisuri vor fi transmise neintarziat Consiliului
Concurentei.
Art. 3
Prezenta decizie poate fi atacata, conform art. 52 alin. (4) din lege, la
Curtea de Apel Bucuresti, Sectia contencios administrativ, in termen de 30 de
zile de la comunicare.
Art. 4
In conformitate cu art. 62 din lege, prezenta decizie va fi publicata in
Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, pe cheltuiala Societatii Comerciale
"Anchor Grup" - S.A., si pe pagina de Internet a Consiliului
Concurentei.
Art. 5
Prezenta decizie intra in vigoare la data comunicarii sale de catre
Secretariatul general al Consiliului Concurentei.
Art. 6
Secretariatul general va transmite prezenta decizie:
Societatii Comerciale "Anchor Grup" - S.A.
Bucuresti, calea Vitan nr. 55 - 59, et. 2, sectorul 3.
Presedintele Consiliului Concurentei,
Mihai Berinde