DECIZIE   Nr. 512 din  6 octombrie 2005

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 1085 din  2 decembrie 2005

    Ioan Vida                 - presedinte
    Nicolae Cochinescu        - judecator
    Aspazia Cojocaru          - judecator
    Constantin Doldur         - judecator
    Kozsokar Gabor            - judecator
    Acsinte Gaspar            - judecator
    Petre Ninosu              - judecator
    Ion Predescu              - judecator
    Serban Viorel Stanoiu     - judecator
    Ion Tiuca                 - procuror
    Madalina Stefania Diaconu - magistrat-asistent

    Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Dumitru Plugaru in Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
    La apelul nominal se prezinta autorul exceptiei, personal si asistat de avocat Liliana Zaica, lipsind partea Ion Macavei, fata de care procedura de citare este legal indeplinita.
    Autorul exceptiei de neconstitutionalitate solicita, prin avocat, admiterea acesteia, aratand ca textele criticate incalca prevederile art. 44 si 57 din Constitutie. Astfel, considera ca instituirea in sarcina proprietarului a obligatiei de a-l notifica pe chirias despre refuzul de a reinnoi contractul de locatiune, cu un an inainte de expirarea acestuia, aduce atingere dreptului proprietarului de a dispune de bunul sau. In speta, contractul de inchiriere a fost incheiat pe termen de un an, ceea ce inseamna ca proprietarul ar fi trebuit sa-i notifice chiriasului refuzul sau de a reinnoi locatiunea in aceeasi zi cu incheierea contractului.
    Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate, aratand ca, in medierea dintre proprietar si chirias, legea a urmarit un echilibru intre interesele acestora, recunoscandu-i proprietarului dreptul de a dispune de bunul sau, dar cu respectarea unui termen de preaviz menit sa asigure si protectia chiriasului.

    CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
    Prin Incheierea din 4 martie 2005, pronuntata in Dosarul nr. 14.862/2004, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte. Exceptia a fost ridicata de catre Dumitru Plugaru cu prilejul solutionarii unei actiuni in evacuare.
    In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate, autorul acesteia sustine, in esenta, ca prin reglementarile criticate "se aduce atingere regimului proprietatii private, astfel cum este consfintit prin Legea fundamentala a statului, prin limitarile pe care le stabileste titularilor dreptului de proprietate privata. [...] Prin instituirea obligatiei proprietarului de a notifica chiriasului refuzul de reinnoire a contractului de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea acestuia, in situatia in care locuinta ii este necesara proprietarului pentru nevoile sale de locuit, se aduce in mod vadit atingere atributului de folosinta al proprietarului. Acesta este obligat sa nu-si mai poata folosi liber si exclusiv proprietatea, de care oricum a fost privat o lunga perioada in timpul regimului totalitar din Romania. Practic, indirect si in mod nejustificat, se perpetueaza o nedreptate comisa prin abuzurile regimului comunist, aducandu-se astfel atingere unui drept fundamental prevazut de Constitutie".
    Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate nu este intemeiata. In acest sens, arata ca "finalitatea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriasi si proprietari, de a oferi solutii situatiilor litigioase ivite intre aceste categorii de persoane, prin utilizarea unor mijloace juridice atat de protectie a chiriasilor, cat si de respectare a dreptului de proprietate al fostului proprietar caruia i s-a restituit imobilul respectiv. Prin dispozitiile acestui act normativ nu se reglementeaza regimul general al proprietatii, ci scopul emiterii acestei ordonante de urgenta a fost evitarea unor posibile conflicte intre proprietari si chiriasi, datorita ivirii unor situatii speciale de restituire a imobilelor preluate in mod abuziv, in procesul aplicarii Legii nr. 112/1995. Prin urmare, aceste reglementari speciale cu aplicabilitate redusa la cazurile expres prevazute de lege nu constituie o ingerinta asupra garantarii proprietatii private si a libertatii de exercitare a drepturilor si libertatilor constitutionale, fiind in concret o cale juridica de mijloc, prin care s-a dorit respectarea dreptului de folosinta, atat al chiriasului, cat si al proprietarului."
    In conformitate cu dispozitiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si formula punctele de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
    Guvernul apreciaza ca textele de lege criticate nu contravin dispozitiilor constitutionale invocate. Astfel, in ceea ce priveste raportarea la art. 44 din Constitutie, "finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa situatia contractelor de inchiriere a imobilelor cu destinatia de locuinte, in scopul prevenirii unor stari litigioase intre chiriasi si proprietari, iar reglementarea adoptata de legiuitor are caracterul unor masuri de protectie a chiriasilor, cu caracter temporar. [...] Statul, chemat sa medieze conflictul locativ dintre proprietarul, persoana fizica, si chirias, a procedat corect, asigurandu-i primului posibilitatea valorificarii atributelor dreptului sau de proprietate, ingrijindu-se totodata de protectia celui de-al doilea impotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigente rezonabile, fara a caror satisfacere chiriasul nu poate fi obligat sa elibereze locuinta". In ceea ce priveste raportarea la art. 57 din Constitutie, "dispozitiile criticate nu constituie o ingerinta asupra libertatii de exercitare a drepturilor constitutionale".
    Avocatul Poporului arata ca textele de lege criticate sunt constitutionale. Astfel, exceptia de neconstitutionalitate raportata la art. 44 din Constitutie este neintemeiata, deoarece "aceste texte de lege, prin dispozitiile pe care le contin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale in materia contractului de inchiriere, nu sunt de natura a aduce atingere dreptului de proprietate, intrucat aceasta reglementare se refera exclusiv la drepturile locative ale chiriasilor, si nu la exercitarea dreptului de proprietate". Cu privire la pretinsa incalcare a art. 57 din Constitutie, apreciaza ca acest text nu are incidenta in cauza de fata, "intrucat nici o dispozitie a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu pune in discutie exercitarea cu buna-credinta a unor drepturi sau libertati fundamentale".
    Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata.

    CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, sustinerile partii prezente, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
    Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, ale art. 1 alin. (2) si ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
    Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie dispozitiile art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001. Textele legale criticate au urmatorul continut:
    - Art. 14 alin. (3): "Proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (2) lit. a) si b). In cazurile prevazute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea contractului.";
    - Art. 22 alin. (2) si (3): "(2) In cazul prevazut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite.
    (3) In lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia pentru neindeplinirea conditiilor prevazute la alin. (1) si (2) si la art. 14 alin. (3), contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1)."
    In sustinerea neconstitutionalitatii acestor texte de lege, autorul exceptiei invoca incalcarea prevederilor art. 44 si 57 din Constitutie, potrivit carora:
    - Art. 44: "(1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
    (2) Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular. Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala.
    (3) Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.
    (4) Sunt interzise nationalizarea sau orice alte masuri de trecere silita in proprietate publica a unor bunuri pe baza apartenentei sociale, etnice, religioase, politice sau de alta natura discriminatorie a titularilor.
    (5) Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii.
    (6) Despagubirile prevazute in alineatele (3) si (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, prin justitie.
    (7) Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
    (8) Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobandirii se prezuma.
    (9) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori contraventii pot fi confiscate numai in conditiile legii.";
    - Art. 57: "Cetatenii romani, cetatenii straini si apatrizii trebuie sa-si exercite drepturile si libertatile constitutionale cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti."
    Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca scopul emiterii Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, declarat in art. 1 al acestui act normativ, a fost acela de a prelungi, de drept, durata contractelor de inchiriere aflate in curs de executare pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii sale in vigoare. Potrivit art. 7 din ordonanta, prelungirea contractelor de inchiriere este valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora. In aceste cazuri, s-a prevazut ca intre proprietari si chiriasi sa se incheie un nou contract de inchiriere, numai la cererea chiriasului.
    In conformitate cu dispozitiile art. 14 din ordonanta, la expirarea termenului de inchiriere convenit, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica, prin acord expres, durata inchirierii. In cazul in care proprietarul nu doreste prelungirea relatiilor contractuale, acesta este obligat sa ii notifice chiriasului intentia sa, cu cel putin un an inainte de expirarea perioadei de inchiriere, daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, sau daca locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile acestei ordonante de urgenta, sau cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea perioadei de inchiriere, in cazul in care chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive sau in cazurile prevazute la art. 13 lit. f) - i) din ordonanta.
    Aceasta din urma prevedere, referitoare la notificarea prealabila a chiriasului, criticata de autorul exceptiei, nu ingradeste in nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul inchiriat, deoarece, respectand aceasta cerinta, proprietarul va putea, la expirarea contractului de inchiriere, sa se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul sau. Legiuitorul a cautat sa mentina, in acest caz, un just echilibru intre interesele proprietarului si cele ale chiriasului, care sa dea ambelor parti posibilitatea exercitarii concomitente atat a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cat si a celor rezultate din drepturile locative.
    Faptul ca, potrivit art. 22 alin. (2) din ordonanta, notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice anumite date despre persoana indreptatita a locui in imobilul retrocedat (numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite), reprezinta o detaliere a conditiei cerute de art. 14 alin. (2) lit. a) - "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia" - care il indreptateste pe proprietar sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere.
    Protectia temporara a chiriasilor, inclusiv in conditiile retrocedarii imobilelor catre fostii proprietari, fiind scopul declarat al ordonantei, aceasta se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de inchiriere pentru o perioada de 5 sau 3 ani, dupa caz, asigurarea stabilitatii, in viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere si crearea unor garantii impotriva unei evacuari abuzive, precum si a unui drept de preemptiune in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta.
    In acest context, nu apare ca fiind neconstitutionala nici sanctiunea prevazuta de art. 22 alin. (3) din ordonanta, potrivit caruia, in lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia, contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezinta instrumente juridice menite sa asigure o solutie de compromis intre proprietari si chiriasi, in scopul prevenirii aparitiei unor stari litigioase intre acestia si in incercarea de a ocroti buna-credinta a ambelor parti, prin reglementarea relatiilor contractuale intr-o modalitate care sa nu impieteze asupra substantei drepturilor fiecarei parti.

    Pentru considerentele expuse mai sus, in temeiul art. 146 lit. d) din Constitutie, precum si al art. 1 - 3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992,

    CURTEA CONSTITUTIONALA
    In numele legii
    DECIDE:

    Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Dumitru Plugaru in Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
    Definitiva si general obligatorie.
    Pronuntata in sedinta publica din data de 6 octombrie 2005.

          PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
              prof. univ. dr. IOAN VIDA

                              Magistrat-asistent,
                              Madalina Stefania Diaconu