DECIZIE   Nr. 271 din 11 martie 2008

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 332 din 25 aprilie 2008

Ioan Vida                           - preşedinte

Nicolae Cochinescu          -judecător

Aspazia Cojocaru              -judecător

Acsinte Gaspar                 -judecător

Petre Ninosu                     -judecător

Ion Predescu                     -judecător

Puskas Valentin Zoltan     -judecător

Tudorel Toader                  -judecător

Augustin Zegrean              -judecător

Ion Tiucă                           - procuror

Maria Bratu                        - magistrat-asistent

Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, excepţie ridicată de Evdochia Diaconu şi Ramona Enache în Dosarul nr. 5.524/280/2005 al Tribunalului Argeş - Secţia civilă.

La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită.

Cauza este în stare de judecată. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei ca neîntemeiată, arătând că prevederile de lege criticate nu contravin normelor constituţionale invocate.

CURTEA,

având   în   vedere   actele   şi   lucrările   dosarului,   constată următoarele :

Prin Incheierea din 18 mai 2007, pronunţată în Dosarul nr. 5.524/280/2005, Tribunalul Argeş - Secţia civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, excepţie ridicată de Evdochia Diaconu şi Ramona Enache într-un litigiu având ca obiect pretenţii.

In motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii acesteia susţin, în esenţă, că prevederile de lege criticate contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 26, 27 şi 34 şi celor ale art. 969 şi următoarele din Codul civil, întrucât contractul de închiriere se încheie între proprietar şi chiriaş, astfel că atât rezilierea, cât şi evacuarea nu pot fi cerute decât de proprietar, care este parte în contract, şi nu de o terţă persoană cum este cazul asociaţiei de proprietari.

Tribunalul Argeş - Secţia civilă consideră că prevederile de lege criticate nu contravin dispoziţiilor constituţionale invocate, deoarece plata cheltuielilor comune de către chiriaşi reprezintă o obligaţie comună izvorâtă din contractul de închiriere. Rezilierea contractului de închiriere înainte de termen este justificată de faptul că asociaţia de proprietari este la rândul ei obligată faţă de creditori la plata serviciilor prestate de aceştia.

Potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

Guvernul apreciază că textul de lege criticat nu contravine dispoziţiilor constituţionale invocate, deoarece chiriaşul şi-a asumat prin contractul de închiriere obligaţia plăţii chiriei şi a utilităţilor aferente imobilului, iar nerespectarea acestor obligaţii justifică cererea asociaţiei de proprietari de reziliere a contractului de închiriere şi de evacuare, cerere care urmează a fi soluţionată de instanţa de judecată.

Avocatul Poporului consideră că textele de lege criticate sunt constituţionale, invocând jurisprudenţa Curţii Constituţionale.

Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, prevederile de lege criticate raportate la dispoziţiile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:

Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.

Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997.

Textul legal criticat are următorul conţinut:

- Art. 24 lit. c): „Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii: [... ]

c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului."

Textele constituţionale considerate a fi încălcate sunt: art. 26 referitor la viaţa intimă, familială şi privată, art. 27 privind inviolabilitatea domiciliului şi art. 34 privind dreptul la ocrotirea sănătăţii.

Este invocată şi încălcarea art. 969 şi următoarele din Codul civil.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată următoarele:

Art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996 instituie dreptul asociaţiei de proprietari de a solicita rezilierea unui contract de închiriere a unei locuinţe, pentru neplata cheltuielilor comune de întreţinere, la care chiriaşul s-a obligat. Intrucât faţă de respectivul contract asociaţia de proprietari este terţ, reglementarea criticată poate fi considerată ca o excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului, potrivit căruia puterea obligatorie a acestuia priveşte numai părţile contractante, nimeni neputând fi obligat prin voinţa altei persoane. De altfel, principiul relativităţii contractelor nu este însă consacrat ca atare de Constituţie, astfel că el nu poate constitui un criteriu de constituţionalitate pe care Curtea să îl aibă în vedere şi la care să se raporteze.

Acceptând obligaţiile ce îi revin prin încheierea contractului de locaţiune, chiriaşul a aderat inclusiv la obligaţia de a achita către asociaţia de proprietari cota-parte din cheltuielile care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă. Neplata acestor cheltuieli, în măsura în care constituie o obligaţie contractuală a chiriaşului, este de natură să antreneze răspunderea acestuia, materializată inclusiv prin rezilierea contractului de închiriere. Totodată, rezolvarea problemelor pe care le implică locuirea şi administrarea unui imobil cu mai mulţi locatari impune o asociere fără de care drepturile şi interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariţia unor neînţelegeri sau litigii determinate de neplata unor servicii. De aceea, legiuitorul a înţeles să recunoască asociaţiei de proprietari, ca reprezentantă a respectivei colectivităţi, calitate procesuală activă pentru promovarea acţiunii în rezilierea contractului de închiriere şi pentru evacuarea celor răi platnici. In acest sens s-a pronunţat de altfel Curtea prin Decizia nr. 123 din 16 martie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 342 din 20 aprilie 2004, statuând că prevederile art. 24 lit. c) din Legea nr. 114/1996 sunt constituţionale.

Considerentele şi soluţia acestei decizii sunt valabile şi în prezenta cauză, întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură a determina o reconsiderare a jurisprudenţei Curţii.

Referitor la susţinerea autorilor excepţiei, conform căreia prevederile de lege criticate ar contraveni art. 969 şi următoarele din Codul civil, Curtea, în jurisprudenţa sa, a statuat că exercitarea controlului de constituţionalitate vizează conformitatea dispoziţiilor legale criticate cu prevederile constituţionale, iar nu eventuala contradicţie existentă între dispoziţiile unor legi.

Pentru motivele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992,

CURTEA  CONSTITUŢIONALĂ

In numele legii

DECIDE:

Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, excepţie ridicată de Evdochia Diaconu şi Ramona Enache în Dosarul nr. 5.524/280/2005 al Tribunalului Argeş - Secţia civilă.

Definitivă şi general obligatorie.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 11 martie 2008.

PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,

prof. univ. dr. IOAN VIDA

Magistrat-asistent,

Maria Bratu