DECIZIE Nr.
271 din 11 martie 2008
referitoare la exceptia de
neconstitutionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr.
114/1996
ACT EMIS DE:
CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN:
MONITORUL OFICIAL NR. 332 din 25 aprilie 2008
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu -judecător
Aspazia Cojocaru -judecător
Acsinte Gaspar -judecător
Petre Ninosu -judecător
Ion Predescu -judecător
Puskas Valentin Zoltan -judecător
Tudorel Toader -judecător
Augustin Zegrean -judecător
Ion Tiucă - procuror
Maria Bratu - magistrat-asistent
Pe rol se află soluţionarea excepţiei de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr.
114/1996, excepţie ridicată de Evdochia Diaconu şi Ramona Enache în Dosarul nr.
5.524/280/2005 al Tribunalului Argeş - Secţia civilă.
La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care
procedura de citare este legal îndeplinită.
Cauza este în stare de
judecată. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a
excepţiei ca neîntemeiată, arătând că prevederile de lege criticate nu
contravin normelor constituţionale invocate.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrările
dosarului, constată următoarele :
Prin Incheierea din 18 mai 2007, pronunţată în Dosarul
nr. 5.524/280/2005, Tribunalul Argeş - Secţia civilă a sesizat Curtea
Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 24
lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, excepţie ridicată de Evdochia Diaconu şi Ramona Enache într-un
litigiu având ca obiect pretenţii.
In motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii acesteia susţin, în esenţă, că prevederile de lege
criticate contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 26, 27 şi 34 şi
celor ale art. 969 şi următoarele din Codul civil, întrucât contractul de
închiriere se încheie între proprietar şi chiriaş, astfel că atât rezilierea,
cât şi evacuarea nu pot fi cerute decât de proprietar, care este parte în
contract, şi nu de o terţă persoană cum este cazul asociaţiei de proprietari.
Tribunalul Argeş - Secţia civilă consideră că prevederile de lege criticate nu contravin
dispoziţiilor constituţionale invocate, deoarece plata cheltuielilor comune de
către chiriaşi reprezintă o obligaţie comună izvorâtă din contractul de
închiriere. Rezilierea contractului de închiriere înainte de termen este
justificată de faptul că asociaţia de proprietari este la rândul ei obligată
faţă de creditori la plata serviciilor prestate de aceştia.
Potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992,
încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale
Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei
de neconstituţionalitate.
Guvernul apreciază că
textul de lege criticat nu contravine dispoziţiilor constituţionale invocate,
deoarece chiriaşul şi-a asumat prin contractul de închiriere obligaţia plăţii
chiriei şi a utilităţilor aferente imobilului, iar nerespectarea acestor
obligaţii justifică cererea asociaţiei de proprietari de reziliere a
contractului de închiriere şi de evacuare, cerere care urmează a fi soluţionată
de instanţa de judecată.
Avocatul Poporului consideră
că textele de lege criticate sunt constituţionale, invocând jurisprudenţa
Curţii Constituţionale.
Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de
neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul
întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, prevederile de lege
criticate raportate la dispoziţiile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992,
reţine următoarele:
Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este
competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1
alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze
excepţia de neconstituţionalitate.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl
constituie art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31
decembrie 1997.
Textul legal criticat are următorul conţinut:
- Art. 24 lit. c): „Rezilierea
contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele
condiţii: [... ]
c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când
chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o
perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în
sarcina chiriaşului."
Textele constituţionale considerate a fi încălcate
sunt: art. 26 referitor la viaţa intimă, familială şi privată, art. 27 privind
inviolabilitatea domiciliului şi art. 34 privind dreptul la ocrotirea
sănătăţii.
Este invocată şi încălcarea art. 969 şi următoarele din
Codul civil.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată
următoarele:
Art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996
instituie dreptul asociaţiei de proprietari de a solicita rezilierea unui
contract de închiriere a unei locuinţe, pentru neplata cheltuielilor comune de
întreţinere, la care chiriaşul s-a obligat. Intrucât faţă de respectivul
contract asociaţia de proprietari este terţ, reglementarea criticată poate fi
considerată ca o excepţie de la principiul relativităţii efectelor
contractului, potrivit căruia puterea obligatorie a acestuia priveşte numai
părţile contractante, nimeni neputând fi obligat prin voinţa altei persoane. De
altfel, principiul relativităţii contractelor nu este însă consacrat ca atare
de Constituţie, astfel că el nu poate constitui un criteriu de
constituţionalitate pe care Curtea să îl aibă în vedere şi la care să se
raporteze.
Acceptând obligaţiile ce îi revin prin încheierea
contractului de locaţiune, chiriaşul a aderat inclusiv la obligaţia de a achita
către asociaţia de proprietari cota-parte din cheltuielile care sunt legate de
proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă.
Neplata acestor cheltuieli, în măsura în care constituie o obligaţie
contractuală a chiriaşului, este de natură să antreneze răspunderea acestuia,
materializată inclusiv prin rezilierea contractului de închiriere. Totodată,
rezolvarea problemelor pe care le implică locuirea şi administrarea unui imobil
cu mai mulţi locatari impune o asociere fără de care drepturile şi interesele
legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin
apariţia unor neînţelegeri sau litigii determinate de neplata unor servicii. De
aceea, legiuitorul a înţeles să recunoască asociaţiei de proprietari, ca
reprezentantă a respectivei colectivităţi, calitate procesuală activă pentru
promovarea acţiunii în rezilierea contractului de închiriere şi pentru
evacuarea celor răi platnici. In acest sens s-a pronunţat de altfel Curtea prin
Decizia nr. 123 din 16 martie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr. 342 din 20
aprilie 2004, statuând că prevederile art. 24 lit. c) din Legea nr. 114/1996
sunt constituţionale.
Considerentele şi soluţia acestei decizii sunt valabile
şi în prezenta cauză, întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură a
determina o reconsiderare a jurisprudenţei Curţii.
Referitor la susţinerea autorilor excepţiei, conform
căreia prevederile de lege criticate ar contraveni art. 969 şi următoarele din
Codul civil, Curtea, în jurisprudenţa sa, a statuat că exercitarea controlului
de constituţionalitate vizează conformitatea dispoziţiilor legale criticate cu
prevederile constituţionale, iar nu eventuala contradicţie existentă între
dispoziţiile unor legi.
Pentru motivele expuse mai sus, în temeiul art. 146
lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al
art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
In numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a
prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996, excepţie
ridicată de Evdochia Diaconu şi Ramona Enache în Dosarul nr. 5.524/280/2005 al
Tribunalului Argeş - Secţia civilă.
Definitivă şi general obligatorie.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 11 martie
2008.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Maria Bratu