DECIZIE Nr.
256 din 20 martie 2007
referitoare la exceptia de
neconstitutionalitate a prevederilor art. 2, 7,10,11,13,14 si 23 din Ordonanta
de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea
chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte
ACT EMIS DE:
CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL
OFICIAL NR. 292 din 3 mai 2007
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu - judecător
Aspazia Cojocaru - judecător
Acsinte Gaspar - judecător
Kozsokar Gabor
- judecător
Ion Predescu - judecător
Şerban Viorel Stănoiu - judecător
Tudorel Toader - judecător
Ion Tiucă - procuror
Măria Bratu
- magistrat-asistent
Pe rol se află soluţionarea excepţiei de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 2, 7, 10, 11, 13, 14 şi 23 din
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea
chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de
Ghiorghe Florea, Viorica Florea, Mihai Remus Florea şi Petre Iulian Florea în
Dosarul nr. 501/2006 al Judecătoriei Sinaia.
La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care procedura
de citare a fost legal îndeplinită.
Magistratul-asistent referă cu privire la cererea de
amânare a judecăţii în vederea angajării unui apărător, formulată de Ghiorghe
Florea.
Reprezentantul Ministerului Public se opune amânării
judecării excepţiei, având în vedere că, de la data sesizării Curţii
Constituţionale şi până la primul termen de judecată, partea care a solicitat
amânarea avea posibilitatea să îşi angajeze un apărător.
Curtea, deliberând, respinge cererea de amânare
formulată de Ghiorghe Florea.
Cauza fiind în stare de
judecată, reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a
excepţiei ca neîntemeiată, invocând jurisprudenţa în materie a Curţii
Constituţionale.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată
următoarele:
Prin Incheierea din 21 noiembrie 2006, pronunţată în
Dosarul nr. 501/2006, Judecătoria Sinaia a sesizat Curtea Constituţională cu
excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 2, 7,10,11, 13,14 şi 23
din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor
şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie
ridicată de Ghiorghe Florea, Viorica Florea, Mihai Remus Florea şi Petre Iulian
Florea într-un proces civil de evacuare.
In motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorii acesteia susţin, în esenţă, că prevederile de lege
criticate contravin normelor constituţionale, precum şi celor din actele
internaţionale invocate, întrucât, deşi statul are obligaţia de a lua măsuri
concrete de protecţie socială, în realitate, din modul de redactare a textelor
atacate rezultă măsuri discriminatorii împotriva chiriaşilor. Astfel că, susţin
aceştia, este încălcat dreptul la stabilirea locuinţei şi la oferirea unor
condiţii de locuit ce trebuie să se circumscrie noţiunii de trai decent. De
asemenea, mai susţin că dreptul la locaţiune are un conţinut complex care
implică, printre altele, stabilirea domiciliului şi dreptul la respectarea
vieţii private.
Judecătoria Sinaia apreciază
că prevederile criticate nu vin în conflict cu niciuna din dispoziţiile
constituţionale invocate, neexistând totodată vreo contradicţie între aceste
texte şi pactele şi tratatele internaţionale la care România este parte,
referitoare la drepturile fundamentale.
Potrivit art. 30 alin. (1) din
Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor
două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi
exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
Guvernul apreciază că
excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată, invocând în acest sens
jurisprudenţa în materie a Curţii Constituţionale.
Avocatul Poporului consideră
că textele de lege criticate sunt constituţionale, invocând, de asemenea,
jurisprudenţa în materie a Curţii Constituţionale.
Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere
asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere
ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de
judecătorul-raportor, concluziile procurorului, prevederile legale criticate,
raportate la dispoziţiile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine
următoarele:
Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este
competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1
alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze
excepţia de neconstituţionalitate.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl
constituie prevederile art. 2, 7, 10, 11, 13, 14 şi 23 din Ordonanţa de urgenţă
a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei
pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, publicată
în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din
23 mai 2001.
Textele de lege criticate au următoarea redactare:
- Art. 2: „Contractele de închiriere prelungite sau
reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru
suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriaşilor, pentru o
perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de
urgenţă.";
- Art. 7: „Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza
prevederilor art. 1, rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor
respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după
intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.";
- Art. 11: „(1) Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10
alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior
până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la
încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca
motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.
(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul
nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou
contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl
îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a
locatarilor, cu plata daunelor interese, pe calea ordonanţei preşedinţia/e.";
- Art. 13: „Prelungirea
contractelor de închiriere nu se aplică:
a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de
chiriaşi cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art.
2-7;
b) în cazul contractelor de închiriere pentru
spaţiile cu destinaţia de locuinţe proprietate particulară, prevăzute la art. 1
- 7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menţionaţi în contract
sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinţă
corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate. Fac
excepţie contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie
menţionaţi în contract au redobândit, ca foşti proprietari sau moştenitori ai
acestora, locuinţe care sunt efectiv ocupate de chiriaşi persoane fizice, de
una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituţie publică;
c) chiriaşului care refuză să preia în folosinţă o
altă locuinţă pusă la dispoziţie, în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă, de fostul proprietar sau de
moştenitorii acestuia ori de autorităţile publice locale;
d) în cazul litigiilor determinate de refuzul
chiriaşilor cărora li s-a notificat să încheie un nou contract de închiriere cu
proprietarul, potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr.
114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
e) în cazul litigiilor dintre proprietar şi chiriaş
având ca obiect schimbul de locuinţe;
f) în cazul chiriaşilor care au subînchiriat
locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului;
g) în cazul chiriaşilor care au schimbat total sau
parţial destinaţia ori structura interioară a locuinţei fără consimţământul
scris al proprietarului şi fără aprobările legale;
h) chiriaşului care a pricinuit însemnate
stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor sau
bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părţi din acestea;
i) chiriaşului care are un comportament ce face
imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
j) chiriaşilor rezidenţi în străinătate care, fără a
fi detaşaţi, nu au mai folosit locuinţa mai mult de un an fără
întrerupere.";
- Art. 14: „(1) La
expirarea termenului de închiriere stabilit
conform prezentei ordonanţe de urgenţă chiriaşul are dreptul la reînnoirea
contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord
expres durata închirierii.
(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:
a) locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile
sale de locuit, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia,
numai dacă sunt cetăţeni români cu domiciliul în România;
b) locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile
prezentei ordonanţe de urgenţă;
c) chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni
consecutive în executarea contractului de închiriere;
d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).
(3) Proprietarul este obligat să îi notifice
chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte
de expirarea acestuia, pentru situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b).
In cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puţin 60
de zile înainte de expirarea contractului.
(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.
(5) Chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa
în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locaţiunea
nu s-a reînnoit. Chiriaşul este obligat să plătească întreaga chirie, precum şi
toate cheltuielile pentru servicii şi întreţinere aferente perioadei în care a
ocupat efectiv locuinţa.";
- Art. 23: „(1) Proprietarii au dreptul să ceară şi să obţină mutarea
chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţă pe calea unui schimb
obligatoriu.
(2) Pentru aceasta proprietarul este obligat să
pună la dispoziţie chiriaşului, cu contract de închiriere, un alt spaţiu cu
destinaţia de locuinţă în aceeaşi localitate sau într-o altă localitate cu
acordul chiriaşului, cu asigurarea exigenţelor minimale prevăzute în anexa nr.
1 la Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările
ulterioare.
(3) Dacă locuinţa oferită în schimb este
proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către
aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul
iniţial."
Textele constituţionale considerate a fi încălcate sunt
cele ale art. 4 - Unitatea poporului şi egalitatea între cetăţeni, art. 11 - Dreptul internaţional
şi dreptul intern, art. 16 - Egalitatea în drepturi, art. 20 - Tratatele
internaţionale privind drepturile omului, art. 24 alin. (1) - Dreptul la
apărare, art. 41 - Munca şi protecţia socială a muncii, art. 44 - Dreptul de
proprietate privată, art. 54 - Fidelitatea faţă de ţară. Este invocată şi
încălcarea art. 25 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea
constată că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în ansamblu, precum
şi unele dintre articolele ei, printre care şi textele criticate în cauza de
faţă, au mai făcut obiectul controlului de constituţionalitate prin raportare
la aceleaşi dispoziţii constituţionale.
Astfel, prin Decizia nr. 88 din 4 mai 2000, publicată
în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 389 din 21 august 2000, Decizia nr. 97 din 18 mai 2000, publicată
în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 512 din 19 octombrie 2000, Decizia nr. 224 din 7 decembrie
1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 76 din 21 februarie 2000, Decizia
nr. 139 din 8 mai 2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 330 din 20 iunie 2001, Decizia nr.
22 din 20 ianuarie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 152 din 21 februarie 2005, şi
Decizia nr. 157 din 22 aprilie 2003, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 411
din 12 iunie 2003, Curtea a statuat în sensul constituţionalităţii prevederilor
de lege criticate şi în cauza de faţă.
In aceste decizii, Curtea a
decis că măsurile de protecţie a chiriaşilor, instituite prin Ordonanţa de
urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, îşi au temeiul constituţional în art. 47
alin. (1) şi în cele ale art. 135 alin. (2) lit. f) din Constituţie,
finalitatea acestei ordonanţe fiind aceea de a reglementa raporturile dintre
chiriaşi şi proprietari, de a oferi soluţii juridice situaţiilor litigioase
ivite în procesul aplicării Legii nr. 112/1995, prin utilizarea unor mijloace
juridice, asigurându-se totodată posibilitatea pentru proprietar de
valorificare a atributelor dreptului său de proprietate şi, în acelaşi timp,
protecţia chiriaşilor împotriva unor eventuale abuzuri.
Cu privire la conţinutul noţiunii „nivel de trai decent", Curtea a
reţinut că acesta nu este definit de Constituţie, dar el trebuie examinat în
raport cu situaţiile avute în vedere de legiuitor, precum şi în funcţie de
reglementările internaţionale privind drepturile omului, obligatorii în temeiul
art. 11 şi art. 20 din Constituţie. In acest sens, potrivit art. 25 din
Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, dreptul la un nivel de trai
corespunzător cuprinde printre altele şi dreptul la locuinţă. In acelaşi sens,
art. 11 din Pactul internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi
culturale, prevăzând obligaţia statelor de a recunoaşte dreptul oricărei
persoane la un nivel de trai suficient pentru ea însăşi şi familia sa, se
referă, în mod expres, şi la locuinţă. Astfel că legiuitorul, dând curs acestor
dispoziţii, este îndreptăţit, stabilind conţinutul şi limitele dreptului de
proprietate, să ţină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci şi de cele
ale chiriaşilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuinţă, realizând
un echilibru între cele două comandamente constituţionale.
Atât considerentele, cât şi
soluţiile deciziilor menţionate sunt valabile şi în cauza de faţă, neexistând
temeiuri pentru modificarea jurisprudenţei Curţii în această materie.
Pentru motivele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit.
d) si al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum si
al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr.
47/1992,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
In numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a
prevederilor art. 2, 7, 10, 11, 13, 14 şi 23 din Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei
pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Ghiorghe
Florea, Viorica Florea, Mihai Remus Florea şi Petre Iulian Florea în Dosarul
nr. 501/2006 al Judecătoriei Sinaia.
Definitivă şi general obligatorie.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 20 martie
2007.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Maria Bratu