DECIZIE   Nr. 123 din 16 martie 2004

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 342 din 20 aprilie 2004

    Nicolae Popa             - presedinte
    Costica Bulai            - judecator
    Nicolae Cochinescu       - judecator
    Constantin Doldur        - judecator
    Kozsokar Gabor           - judecator
    Petre Ninosu             - judecator
    Lucian Stangu            - judecator
    Ioan Vida                - judecator
    Dana Titian              - procuror
    Mihaela Senia Costinescu - magistrat-asistent

    Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996, exceptie ridicata de Valeria Gavra in Dosarul nr. 2.664/2003 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila.
    La apelul nominal lipsesc partile, procedura de citare fiind legal indeplinita.
    Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate ca fiind neintemeiata, aratand ca dreptului persoanei la locuinta ii corespunde obligatia corelativa de a achita cheltuielile comune ale imobilului, nerespectarea acestei obligatii putand determina rezilierea contractului de inchiriere, fara a se putea retine o incalcare a dreptului de proprietate. De altfel, potrivit art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, republicata, Curtea Constitutionala nu este competenta a se pronunta cu privire la probleme de fapt.

    CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
    Prin Incheierea din 18 noiembrie 2003, pronuntata in Dosarul nr. 2.664/2003, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996, exceptie ridicata de Valeria Gavra.
    In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate se arata ca dispozitiile art. 24 lit. c) din Legea nr. 114/1996 incalca prevederile art. 1 alin. (3) din Constitutie, republicata, referitoare la statul de drept si statul social, precum si cele cuprinse in titlul II al Legii fundamentale, in special art. 26 privitor la viata privata si la dreptul persoanei de a dispune in mod liber de ea insasi, inclusiv in plan contractual. Astfel, se considera ca este neconstitutional dreptul unei asociatii de locatari de a solicita in fata instantei judecatoresti rezilierea unui contract civil de inchiriere in care nu este parte si prin derularea caruia nu s-au incalcat drepturile si libertatile altora, ordinea publica sau bunele moravuri, acestor asociatii fiind suficient sa li se confere dreptul de a solicita obligarea locatorului de a dispune rezilierea contractului incheiat cu un locatar "care ridica probleme".
    De asemenea, se sustine neconstitutionalitatea textului de lege criticat si in raport cu art. 47 din Constitutie, republicata, potrivit caruia statul este obligat sa ia masuri de protectie sociala si sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent.
    Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila apreciaza exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 ca fiind neintemeiata, aratand ca "pentru sustinerea neconstitutionalitatii unui text de lege trebuie sa se faca raportarea acestuia la Constitutia in vigoare la data adoptarii legii respective si nu la o Constitutie adoptata ulterior".
    Potrivit dispozitiilor art. 24 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicata, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, precum si Guvernului, pentru a-si formula punctele de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata. De asemenea, in conformitate cu dispozitiile art. 18^1 din Legea nr. 35/1997, cu modificarile ulterioare, s-a solicitat punctul de vedere al Avocatului Poporului.
    Guvernul arata ca, in cazul cladirilor cu mai multe locuinte, chiriasul este obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligatiile financiare, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta. Asociatia de proprietari a fost creata prin lege in vederea realizarii unui interes general, si anume administrarea in bune conditii a acestor cladiri, luandu-se in seama si interesele proprietarilor legate de realizarea unei bune convietuiri, inclusiv prin stabilirea cheltuielilor comune.
    Plata cheltuielilor comune de catre chiriasi constituie o obligatie civila izvorata din contractul de inchiriere, neplata cotei-parti corespunzatoare unei perioade de 3 luni justificand rezilierea contractului la cererea asociatiei de proprietari, obligata, la randul sau, fata de creditori la plata serviciilor prestate de acestia. Astfel, obligatia datornicului de a plati creditorului contravaloarea unor bunuri sau a unor servicii de care a beneficiat nu poate fi privita ca o incalcare a prevederilor art. 26 si 47 din Constitutie.
    In consecinta, se apreciaza ca dispozitiile art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 sunt constitutionale.
    Avocatul Poporului considera ca, in ceea ce priveste neconstitutionalitatea art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 prin raportare la art. 26 din Legea fundamentala, referirea la acest text constitutional nu are relevanta in solutionarea exceptiei ridicate.
    Critica intemeiata pe art. 47 din Constitutia republicata nu poate fi retinuta, deoarece dreptului la un nivel de trai decent, care presupune si asigurarea unei locuinte, ii corespunde obligatia corelativa de a plati cheltuielile aferente folosintei acestei locuinte. Prin urmare, in cazul neachitarii acestor cheltuieli, este justificat ca textul de lege criticat sa prevada, printre altele, rezilierea contractului de inchiriere chiar si inainte de termenul stabilit prin acest contract.
    Referitor la propunerea autoarei exceptiei de a modifica prevederile mentionate, se arata ca instanta de contencios constitutional nu poate indeplini rolul de legislator pozitiv si nici nu se poate substitui legiuitorului pentru adaugarea unor noi prevederi celor deja instituite.
    Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate.

    CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctul de vedere al Guvernului si al Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
    Curtea Constitutionala este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutia Romaniei, republicata, precum si ale art. 1 alin. (1), ale art. 2, 3, 12 si 23 din Legea nr. 47/1992, republicata, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate cu care a fost sesizata.
    Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997. Textul legal criticat are urmatorul continut:
    - Art. 24 lit. c): "Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii: [...]
    c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului."
    Autorul exceptiei sustine ca dispozitiile legale criticate incalca prevederile art. 1 alin. (3), art. 26 si ale art. 47 alin. (1) din Constitutia Romaniei, republicata, care au urmatorul continut:
    - Art. 1 alin. (3): "Romania este stat de drept, democratic si social, in care demnitatea omului, drepturile si libertatile cetatenilor, libera dezvoltare a personalitatii umane, dreptatea si pluralismul politic reprezinta valori supreme, in spiritul traditiilor democratice ale poporului roman si idealurilor Revolutiei din decembrie 1989, si sunt garantate."
    - Art. 26: "(1) Autoritatile publice respecta si ocrotesc viata intima, familiala si privata.
    (2) Persoana fizica are dreptul sa dispuna de ea insasi, daca nu incalca drepturile si libertatile altora, ordinea publica sau bunele moravuri."
    - Art. 47 alin. (1): "Statul este obligat sa ia masuri de dezvoltare economica si de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent."
    Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea retine ca art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 instituie dreptul asociatiei de proprietari, care este organizatia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o cladire cu mai multe apartamente proprietate privata sau mixta, de a solicita rezilierea unui contract de inchiriere a unei locuinte, pentru neplata cheltuielilor comune de intretinere, la care chiriasul este obligat prin conventia incheiata cu proprietarul. Intrucat, fata de respectivul contract, asociatia de proprietari este tert, reglementarea criticata poate fi considerata ca o exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului, potrivit caruia puterea obligatorie a acestuia priveste numai partile contractante, nimeni neputand fi obligat prin vointa altei persoane. Astfel, legislatia civila in vigoare prevede in mod expres aplicatii ale contractului in folosul unei terte persoane, cu respectarea conditiilor generale de validitate ale conventiei intre parti, referitoare la capacitate, vointa, obiect, cauza si, daca este necesar, forma. Drepturile nascute din acest raport juridic apartin in mod direct si nemijlocit tertului beneficiar. Acceptand obligatiile ce ii revin prin incheierea contractului de locatiune, chiriasul a achiesat inclusiv la obligatia de a achita catre asociatia de proprietari cota-parte din cheltuielile care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta.
    Neplata acestor cheltuieli, in masura in care constituie o obligatie contractuala a chiriasului, este de natura sa antreneze raspunderea acestuia, materializata inclusiv prin rezilierea contractului de inchiriere.
    Imprejurarea ca legiuitorul a inteles sa recunoasca dreptul de a solicita o asemenea masura asociatiei de proprietari, in calitatea sa de beneficiara a respectivei prestatii, si, deci, nemijlocit interesata in executarea acesteia, nu contravine principiilor statului de drept, nici obligatiei de respectare si ocrotire a vietii intime, familiale si private a persoanei, precum nici celei privind adoptarea de masuri de dezvoltare economica si protectie sociala de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent.
    Autorul exceptiei pierde din vedere faptul ca neexecutarea acestei obligatii, chiar daca de sorginte contractuala, afecteaza interesele colectivitatii din care, independent de vointa sa, face parte. Acestea impun si justifica recunoasterea calitatii procesuale active asociatiei de proprietari, ca reprezentanta a respectivei colectivitati, pentru promovarea actiunii in rezilierea contractului de inchiriere. Sub acest aspect textul de lege criticat da expresie principiului constitutional potrivit caruia cetatenii trebuie sa isi exercite drepturile si obligatiile cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti.
    De altfel, in ceea ce priveste critica referitoare la incalcarea principiului relativitatii efectelor contractului, Curtea retine ca, in conditiile in care acest principiu nu este consacrat ca atare de Constitutie, el nu constituie un criteriu de constitutionalitate pe care Curtea sa-l aiba in vedere si la care sa se raporteze.
    De asemenea, Curtea considera ca imprejurarile in care nerespectarea obligatiei de plata a cheltuielilor comune nu depinde de culpa chiriasului, avand o justificare obiectiva, sau cele in care cheltuielile nu corespund realitatii, fiind stabilite in mod abuziv, constituie probleme de fapt, de competenta exclusiva a instantelor judecatoresti, fara relevanta pe planul constitutionalitatii reglementarii deduse controlului.

    Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147 alin. (4) din Constitutie, republicata, precum si al art. 1, 2, 3, al art. 13 alin. (1) lit. A.c), al art. 23 si al art. 25 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicata.

    CURTEA
    In numele legii
    DECIDE:

    Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996, exceptie ridicata de Valeria Gavra in Dosarul nr. 2.664/2003 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila.
    Definitiva si obligatorie.
    Pronuntata in sedinta publica din data de 16 martie 2004.

          PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
              prof. univ. dr. NICOLAE POPA

                              Magistrat asistent,
                              Mihaela Senia Costinescu