ORDIN   Nr. 136 din  8 iulie 2003

pentru punerea in aplicare a Instructiunilor privind vanzarile de terenuri si/sau cladiri de catre autoritatile publice

ACT EMIS DE: CONSILIUL CONCURENTEI

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 541 din 28 iulie 2003

    In baza:
    - Decretului nr. 1.075/2001 privind numirea membrilor Consiliului Concurentei;
    - prevederilor art. 21 alin. (4) lit. f), ale art. 28 alin. (1) si ale art. 29 alin. (1) din Legea concurentei nr. 21/1996, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 88 din 30 aprilie 1996;
    - prevederilor art. 22 alin. (1) si (5) din Legea nr. 143/1999 privind ajutorul de stat, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 370 din 3 august 1999, cu modificarile ulterioare,
    si avand in vedere:
    - avizul favorabil al Consiliului Legislativ referitor la proiectul de Instructiuni privind vanzarile de terenuri si/sau cladiri de catre autoritatile publice,

    presedintele Consiliului Concurentei emite urmatorul ordin:

    Art. 1
    In urma adoptarii in plenul Consiliului Concurentei, se pun in aplicare Instructiunile privind vanzarile de terenuri si/sau cladiri de catre autoritatile publice.
    Art. 2
    Compartimentele de specialitate din cadrul Consiliului Concurentei vor urmari punerea in aplicare a prevederilor prezentului ordin.
    Art. 3
    Prezentul ordin si instructiunile mentionate la art. 1 vor fi publicate in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

                     Presedintele Consiliului Concurentei,
                          Theodor Valentin Purcarea

                                INSTRUCTIUNI
privind vanzarile de terenuri si/sau cladiri de catre autoritatile publice

    In temeiul art. 28 alin. (1) din Legea concurentei nr. 21/1996 si al art. 22 alin. (1) din Legea nr. 143/1999 privind ajutorul de stat, cu modificarile ulterioare,

    Consiliul Concurentei adopta prezentele instructiuni.

    CAP. 1

    1. Dispozitii generale

    1.1. Prezentele instructiuni se vor aplica vanzarii de terenuri si/sau cladiri agentilor economici de catre autoritatile publice. Termenul autoritate publica include toate agentiile guvernamentale, autoritatile administratiei publice centrale sau locale si alte organizatii publice.
    1.2. Prezentele instructiuni se aplica vanzarii de terenuri si/sau cladiri din domeniul privat al statului, judetului, orasului sau comunei si nu sunt aplicabile cazurilor in care autoritatile publice dau spre inchiriere sau leasing terenuri si/sau cladiri.

    CAP. 2

    2. Principii

    2.1. Vanzarea prin intermediul unei proceduri de oferta neconditionata
    2.1.1. Vanzarea de terenuri si/sau cladiri in cadrul unei proceduri de oferta deschisa si neconditionata, care a facut obiectul unei publicitati si care are aparenta unei vanzari publice in cadrul careia se accepta cea mai buna sau unica oferta, se face prin definitie, la valoarea pietei, si, in consecinta, nu reprezinta ajutor de stat.
    2.1.2. Este irelevant ca o evaluare diferita a terenului si/sau cladirii a fost efectuata anterior procedurii de oferta neconditionata, de exemplu in scopuri contabile sau pentru a se stabili o valoare de licitare initiala minimala.
    2.1.3. O oferta a facut obiectul unei publicitati atunci cand este facuta publica in mod repetat, pe o perioada rezonabil de indelungata (doua luni sau mai mult), in ziarele de difuzare nationala, revistele de proprietati imobiliare sau alte publicatii specifice si prin intermediul agentilor imobiliari, adresandu-se unei arii largi de potentiali cumparatori.
    2.1.4. Oferta de vanzare de terenuri si/sau cladiri, care, datorita valorii ridicate a acestora sau altor caracteristici, ar putea sa atraga investitorii care opereaza la scara europeana sau internationala, va fi publicata in periodice de circulatie internationala. O asemenea oferta ar trebui, de asemenea, sa fie facuta cunoscuta prin intermediul agentilor imobiliari care se adreseaza clientilor din Europa sau de pe plan international.
    2.1.5. O oferta este neconditionata atunci cand un cumparator este, in general, liber sa achizitioneze terenul si/sau cladirea si sa le utilizeze in interes propriu. Pot fi impuse restrictii pentru a se preveni afectarea unui interes public general, pentru respectarea normelor de protectie a mediului sau pentru a se evita ofertele cu scop pur speculativ. Restrictiile referitoare la planurile urbane si regionale impuse proprietarilor, in conformitate cu legislatia nationala privind folosirea terenurilor si/sau cladirilor, nu afecteaza natura neconditionata a unei oferte.
    2.1.6. Daca exista o conditie privind vanzarea, conform careia viitorul proprietar trebuie sa-si asume obligatii specifice (altele decat cele care rezulta din legislatia nationala, dintr-o decizie a autoritatilor publice sau din obligatii legate de protectia si conservarea generala a mediului si de sanatatea publica) in beneficiul autoritatilor publice sau in interesul public general, oferta trebuie privita ca "neconditionata" conform pct. 2.1.5 doar daca potentiali cumparatori trebuie si au posibilitatea sa indeplineasca respectivele obligatii, chiar daca exercita sau nu o activitate economica si oricare ar fi natura acesteia.

    2.2. Vanzarea incheiata in urma altei proceduri decat cea de oferta neconditionata. Evaluarea de catre un expert independent
    2.2.1. Daca autoritatile publice nu intentioneaza sa apeleze la o procedura similara celei descrise la pct. 2.1, trebuie efectuata o evaluare de catre unul sau mai multi experti independenti, inainte de negocierea vanzarii, pentru a se stabili valoarea de piata, pe baza indicatorilor de piata general acceptati si a criteriilor de evaluare general admise. Prin urmare, pretul pietei astfel stabilit este pretul minim de achizitionare care poate fi acceptat fara a se acorda un ajutor de stat.
    2.2.2. Un expert insarcinat cu evaluarea bunurilor este o persoana care se bucura de o buna reputatie si care:
    a) poseda o diploma corespunzatoare, eliberata de un centru de formare recunoscut oficial, sau un titlu universitar echivalent;
    b) are experienta si competenta necesare in evaluarea terenurilor si/sau cladirilor cu localizarea si de categoria bunurilor respective.
    Daca nu exista titluri universitare potrivite, expertul insarcinat cu evaluarea bunurilor trebuie sa fie membru al unei organizatii recunoscute profesional care are in sarcina evaluarea terenurilor, cladirilor si:
    a) este numit de instantele sau organele jurisdictionale competente; sau
    b) detine un atestat de specialitate si un nivel suficient de pregatire avand cel putin 3 ani de experienta practica postcalificare in evaluarea terenurilor si/sau cladirilor.
    2.2.3. Expertul trebuie sa fie independent in indeplinirea obligatiilor sale, adica autoritatile publice nu sunt abilitate sa emita ordine care privesc rezultatele evaluarii. Organismele publice de evaluare si functionarii publici sau alti angajati ai acestora sunt considerati independenti doar in masura in care este efectiv exclus ca evaluarile lor sa fie influentate de o maniera abuziva.
    2.2.4. Valoarea de piata semnifica pretul la care terenul si/sau cladirea ar putea fi vandute, la data evaluarii, prin contract privat incheiat intre un vanzator decizand liber si un cumparator independent, inteles fiind ca bunul a facut obiectul unei oferte publice, conditiile pietei permit o vanzare in conditii normale si ca termenul disponibil pentru negocierea vanzarii este normal, avand in vedere natura bunului.

    2.3. Aplicarea marjei de 5%
    2.3.1. Daca, dupa incercari rezonabile pentru a vinde terenul si/sau cladirea la valoarea de piata, se dovedeste ca pretul fixat de evaluator nu poate fi obtinut, pretul terenurilor si/sau cladirilor poate fi diminuat cu pana la 5%, diminuare care poate fi considerata a fi justificata de conditiile pietei. Daca, dupa o perioada rezonabila, se dovedeste ca terenurile si/sau cladirile in cauza nu pot fi vandute la pretul fixat de evaluator, diminuat cu 5%, o noua evaluare poate fi realizata, iar pentru aceasta se va tine cont de experienta dobandita anterior de catre expert si de ofertele primite pana la acea data.

    2.4. Obligatii specifice
    2.4.1. Vanzarea de terenuri si/sau cladiri poate fi prevazuta, pentru interesul general, cu obligatii specifice legate de terenurile si/sau cladirile respective, iar nu de persoana cumparatorului sau de activitatile sale economice, sub conditia ca oricare potential cumparator sa fie tinut de ele si, in principiu, sa fie in masura sa-si asume asemenea obligatii, indiferent ca el exercita sau nu o activitate economica, oricare ar fi natura acesteia.
    2.4.2. Inconvenientele economice inerente obligatiilor specifice trebuie sa fie evaluate distinct de experti independenti si pot fi deduse din pretul de cumparare. Obligatiile pe care cumparatorul si le asuma, cel putin partial, in propriul sau interes trebuie sa fie evaluate tinandu-se seama de faptul ca pot constitui un avantaj cum ar fi: publicitate, sponsorizare sportiva si culturala, imagine, ameliorare a ambientului cumparatorului sau cu privire la activitatile de agrement pentru personalul acestuia.
    2.4.3. Sarcinile economice aferente obligatiilor care, potrivit dreptului comun, se aplica tuturor proprietarilor funciari nu trebuie sa fie deduse din pretul de cumparare. Astfel de sarcini pot fi: ingrijirea si intretinerea terenurilor si/sau a cladirilor ori plata de taxe si cheltuieli similare.

    2.5. Costuri suportate de autoritatea publica
    2.5.1. Costurile initiale suportate de autoritatea publica cu dobandirea terenului si/sau cladirii constituie un parametru al valorii de piata, daca nu a trecut o perioada semnificativa intre data achizitiei si cea a vanzarii terenului si/sau cladirii in cauza.
    2.5.2. In principiu, valoarea de piata nu trebuie sa fie fixata sub costurile initiale o perioada de cel putin 3 ani dupa achizitia terenului si/sau cladirii, in afara de cazul in care expertul independent constata expres un recul general al valorii de circulatie a terenurilor si/sau cladirilor pe piata in cauza.

    CAP. 3

    3. Notificarea

    3.1. In vederea stabilirii existentei unui ajutor de stat, cat si a modului in care acesta afecteaza acordurile internationale la care Romania este parte, furnizorii ajutorului de stat trebuie sa notifice Consiliului Concurentei urmatoarele tranzactii:
    a) orice vanzare care nu a fost incheiata pe baza unei proceduri de oferta deschisa si neconditionata, cuprinzand/prevazand vanzarea catre cel mai bun ofertant sau catre unicul ofertant;
    b) orice vanzare care a avut loc in lipsa unei asemenea proceduri, la o valoare inferioara celei de pe piata, asa cum a fost stabilita de experti independenti.

    CAP. 4

    4. Plangeri

    4.1. Atunci cand Consiliul Concurentei primeste o plangere sau o sesizare din partea unui tert, care se refera la existenta unui element de ajutor de stat intr-un acord de vanzare de terenuri si/sau cladiri de catre autoritatile publice, acesta va stabili ca ajutorul de stat nu este implicat, daca, in urma analizarii informatiilor comunicate de catre furnizorii ajutorului de stat, constata ca regulile prevazute la cap. II au fost respectate.

    CAP. 5
    Dispozitii finale

    5. Conditii pentru aplicarea prezentelor instructiuni

    5.1. Dispozitiile prezentelor instructiuni se vor aplica in conformitate cu Regulamentul privind forma, continutul si alte detalii ale notificarii unui ajutor de stat si cu Regulamentul privind pragul minim al ajutorului de stat care nu cade sub incidenta obligatiei de notificare, puse in aplicare prin Ordinul presedintelui Consiliului Concurentei nr. 27/2000.

    6. Ajutorul de stat care nu intra sub incidenta prezentelor instructiuni

    6.1. Prezentele instructiuni se aplica ajutoarelor de stat acordate pentru vanzarea de terenuri si cladiri de catre autoritatile publice, notificate dupa intrarea in vigoare a acestor instructiuni, precum si atunci cand ajutoarele de stat au fost notificate inainte de intrarea lor in vigoare, dar decizia Consiliului Concurentei este ulterioara acestei date sau Consiliul Concurentei nu a emis inca o decizie.

    7. Punerea in aplicare

    7.1. Prezentele instructiuni se adopta prin ordin al presedintelui Consiliului Concurentei si intra in vigoare la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.