DECIZIE Nr.
240 din 19 februarie 2009
referitoare la exceptia de
neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 si art. 22 din Ordonanta de
urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea
chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte
ACT EMIS DE: CURTEA
CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN:
MONITORUL OFICIAL NR. 219 din 6 aprilie 2009
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu -judecător
Aspazia Cojocaru -judecător
Acsinte Gaspar -judecător
Petre Lăzăroiu -judecător
Puskas Valentin Zoltan -judecător
Tudorel Toader -judecător
Antonia Constantin - procuror
Mihaela Senia Costinescu - magistrat-asistent
Pe rol se află soluţionarea excepţiei de
neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 şi 22 din Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei
pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Dagmara
Atanasiu în Dosarul nr. 19.601/245/2007 al Curţii de Apel laşi - Secţia civilă.
La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care
procedura de citare a fost legal îndeplinită.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de
respingere a excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiată.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrările dosarului, reţine
următoarele:
Prin Incheierea din 19 septembrie 2008, pronunţată în
Dosarul nr. 19.601/245/2007, Curtea de Apel laşi - Secţia civilă a sesizat
Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor
art. 14 şi art. 22 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind
protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe,
excepţie ridicată de Dagmara Atanasiu. In motivarea excepţiei de
neconstituţionalitate autorul acesteia susţine, în esenţă, că prin
reglementările criticate se aduce atingere regimului proprietăţii private,
astfel cum este consfinţit prin Constituţie, prin limitările pe care le
stabileşte titularilor dreptului de proprietate privată. Prin instituirea
obligaţiei proprietarului de a notifica chiriaşului refuzul de reînnoire a
contractului de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, în
situaţia în care locuinţa îi este necesară proprietarului pentru nevoile sale
de locuit, se aduce în mod vădit atingere atributului de folosinţă al
proprietarului. Acesta este obligat să nu îşi mai poată folosi liber şi
exclusiv proprietatea, de care oricum a fost privat o lungă perioadă în timpul
regimului totalitar din România. Se perpetuează în acest mod o nedreptate
comisă prin abuzurile regimului comunist, aducându-se astfel atingere unui
drept fundamental prevăzut de Constituţie.
A admite caracterul obligatoriu al reînnoirilor
succesive, la iniţiativa chiriaşului, astfel cum se stabileşte prin Ordonanţa
de urgenţă a Guvernului nr.
40/1999, echivalează cu o lipsire nejustificată de proprietate, fiind rupt
echilibrul just între interesul general al comunităţii şi cel al individului,
sub aspectul necesităţii protecţiei chiriaşilor din locuinţele preluate abuziv
de stat, săvârşindu-se astfel „o adevărată inechitate socială prin favorizarea
nejustificată a chiriaşilor de către legiuitor". Se încalcă, în opinia
autorului excepţiei, dreptul proprietarului de a-şi exercita nestingherit atributele dreptului de proprietate.
Curtea de Apel Iaşi -
Secţia civilă apreciază excepţia ca fiind
neîntemeiată, arătând că măsurile de protecţie a chiriaşilor instituite prin
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 îşi au temeiul constituţional în
art. 47 alin. (1) şi art. 135 din Constituţie.
In conformitate cu dispoziţiile art. 30 alin. (1) din
Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor
două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi
formula punctele de vedere cu privire la excepţia de neconstituţionalitate.
Avocatul Poporului apreciază
că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată, textele de lege
criticate fiind în deplină concordanţă cu prevederile constituţionale invocate.
Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la excepţia de
neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al
Avocatului Poporului, raportul întocmit de
judecătorul-raportor, susţinerile părţilor prezente, concluziile procurorului,
dispoziţiile de lege criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum
şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:
Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este
competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1
alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia
de neconstituţionalitate.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl
constituie prevederile art. 14 şi 22 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.
40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu
destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu
modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, publicată în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001, cu modificările ulterioare, texte de lege
care au următorul conţinut:
- Art. 14: „(1) La
expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanţe de
urgenţă chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu
modifică prin acord expres durata închirierii.
(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:
a) locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile
sale de locuit, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia,
numai dacă sunt cetăţeni români cu domiciliul în România;
b) locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile
prezentei ordonanţe de urgenţă;
c) chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni
consecutive în executarea contractului de închiriere;
d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).
(3) Proprietarul este
obligat să îi notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de
închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situaţiile
prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b). In cazurile prevăzute la alin. (2) lit.
d) notificarea se face cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea
contractului.
(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.
(5) Chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa în
termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locaţiunea nu
s-a reînnoit. Chiriaşul este obligat să plătească întreaga chirie, precum şi
toate cheltuielile pentru servicii şi întreţinere aferente perioadei în care a
ocupat efectiv locuinţa. ";
- Art. 22: „(1) Notificarea
prealabilă a chiriaşului de către proprietar privind refuzul de a reînnoi
contractul de închiriere se face prin executorul judecătoresc şi trebuie să
indice motivul refuzului.
(2) In cazul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. a),
notificarea prealabilă a chiriaşului trebuie să indice numele, prenumele,
cetăţenia, domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau de afinitate ori
calitatea de soţ a persoanei îndreptăţite.
(3) In lipsa notificării ori în caz de nulitate a
acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) şi (2) şi la
art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoieşte în condiţiile art.
14 alin. (1)."
In opinia autorului excepţiei de neconstituţionalitate,
prevederile legale criticate contravin dispoziţiilor constituţionale cuprinse
în art. 44 şi 53 din Constituţie.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea
constată că asupra dispoziţiilor criticate s-a mai pronunţat, de exemplu prin
Decizia nr. 512 din 6 octombrie 2005, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 1.085 din 2 decembrie 2005. Cu
acel prilej, Curtea a respins excepţia având acelaşi
obiect, statuând, în esenţă, că „protecţia temporară a chiriaşilor, inclusiv în
condiţiile retrocedării imobilelor către foştii proprietari, fiind scopul
declarat al ordonanţei, aceasta se realizează prin diverse modalităţi juridice,
cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3
ani, după caz, asigurarea stabilităţii, în viitor, a drepturilor lor locative
prin acordarea dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere
şi crearea unor garanţii împotriva unei evacuări abuzive, precum şi a unui
drept de preempţiune în cazul în care proprietarul intenţionează să vândă
locuinţa.
In acest context, nu apare ca fiind neconstituţională
nici sancţiunea prevăzută de art. 22 alin. (3) din ordonanţă, potrivit căruia,
în lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia, contractul de
închiriere se reînnoieşte în condiţiile art. 14 alin. (1). Toate acestea
reprezintă instrumente juridice menite să asigure o soluţie de compromis între
proprietari şi chiriaşi, în scopul prevenirii apariţiei unor stări litigioase
între aceştia şi în încercarea de a ocroti buna-credinţă a ambelor părţi, prin
reglementarea relaţiilor contractuale într-o modalitate care să nu impieteze
asupra substanţei drepturilor fiecărei părţi".
Intrucât nu au intervenit elemente noi, de natură să
determine reconsiderarea jurisprudenţei Curţii Constituţionale, soluţia
pronunţată în prealabil îşi păstrează valabilitatea şi în cauza de fată.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art.147 alin. (4) din Constituţie,
precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea
nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
In numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 14 şi art. 22 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.
40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu
destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Dagmara Atanasiu în Dosarul nr.
19.601/245/2007 al Curţii de Apel laşi - Secţia civilă.
Definitivă şi general obligatorie.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 19 februarie
2009.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Mihaela Senia Costinescu