DECIZIE Nr.
1059 din 14 iulie 2009
referitoare la exceptia de
neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 ?i 25 din Legea locuintei nr.
114/1996, precum si ale art. 1434 alin. 1 din Codul civil
ACT EMIS DE:
CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN:
MONITORUL OFICIAL NR. 540 din 4 august 2009
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu -judecător
Aspazia Cojocaru -judecător
Acsinte Gaspar -judecător
Petre Lăzăroiu -judecător
Tudorel Toader -judecător
Puskas Valentin Zoltan -judecător
Augustin Zegrean -judecător
Simona Ricu - procuror
Irina Loredana Gulie - magistrat-asistent
Pe rol se află soluţionarea excepţiei de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 24 şi 25 din Legea locuinţei nr.
114/1996, precum şi ale art. 1434 din Codul civil, excepţie invocată de
Cristian ' Ceauşescu în Dosarul nr. 9.459/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2
Bucureşti.
La apelul nominal lipsesc părţile. Procedura de citare
a fost legal îndeplinită.
Cauza se află în stare de judecată.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de
respingere ca inadmisibilă a excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor
art. 25 din Legea locuinţei nr. 114/1996, iar în ceea ce priveşte excepţia de
neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 24 din Legea locuinţei nr. 114/1996,
precum şi ale art. 1434 din Codul civil, apreciază că aceasta este
neîntemeiată.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată
următoarele:
Prin Incheierea din 27 februarie 2009, pronunţată în
Dosarul nr. 9.459/300/2008, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a sesizat
Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor
art. 24 şi 25 din Legea locuinţei nr. 114/1996, precum şi ale art. 1434 din
Codul civil, excepţie invocată de Cristian Ceauşescu într-o cauză având ca
obiect o acţiune în evacuare.
In motivarea excepţiei de neconstituţionalitate se susţine că prevederile legale criticate sunt neconstituţionale,
„prin excluderea garanţiei păstrării calităţii de chiriaş şi pentru viitor, în
aceeaşi locuinţă" şi „în lipsa garantării de către stat a asigurării unei
alte locuinţe corespunzătoare." Se susţine că în acest mod se creează un
tratament discriminator în raport cu alţi chiriaşi, protejaţi de acte normative
anterioare (Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă
destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor
economice sau bugetare de stat, Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de
locuinţe construite din fondurile statului către populaţie), prin care aceştia au
achiziţionat locuinţele la preţuri rezonabile. De asemenea, în opinia autorului
excepţiei, condiţionarea prin lege a păstrării dreptului locativ de
îndeplinirea anumitor condiţii, cum sunt cele instituite prin art. 24 din Legea
nr. 114/1996, încalcă libertatea contractuală şi principiul consensualismului.
In ceea ce priveşte prevederile art. 1434 alin. 1 din
Codul civil, se susţine că acest text de lege instituie o prezumţie de culpă în
sarcina chiriaşului, punându-l într-o poziţie de inferioritate faţă de cealaltă
parte din proces, fără ca instanţa să aibă posibilitatea să analizeze apărările
părţilor şi să administreze probele adecvate cauzei.
Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti apreciază că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată.
In acest sens, arată că prevederile art. 23 din Legea nr. 114/1996
reglementează raporturile juridice dintre locator şi chiriaş, iar nu pe acelea
dintre stat şi chiriaş, astfel încât nu se poate considera că efectul aplicării
sale este încălcarea dispoziţiilor constituţionale care obligă statul să
asigure cetăţenilor săi un nivel de trai decent. Mai mult, prevederile art. 24
din acelaşi act normativ realizează protejarea intereselor locatorului, însă
rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit, potrivit
acestui text de lege, poate fi evitată de către chiriaş prin îndeplinirea unor
obligaţii rezonabile. In ceea ce priveşte prevederile art. 1434 din Codul
civil, în opinia instanţei, simpla instituire a unei prezumţii simple nu are
semnificaţia unei imposibilităţi de administrare a altor probe.
In conformitate cu dispoziţiile art. 30 alin. (1) din
Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor
două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi
exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
Avocatul Poporului apreciază
că prevederile legale criticate sunt constituţionale.
Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra
excepţiei de neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al
Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile
procurorului, dispoziţiile de lege criticate, raportate la prevederile
Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:
Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este
competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi
ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să
soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.
Potrivit motivării excepţiei, obiectul acesteia îl
reprezintă prevederile art. 23, 24 şi 25 din Legea locuinţei nr. 114/1996,
republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie
1997, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi ale art. 1434 alin.
1 din Codul civil, având următorul cuprins:
- Art. 23 din Legea locuinţei nr. 114/1996: „In
cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere,
chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului
contractual.";
- Art. 24 din Legea locuinţei nr. 114/1996: „Rezilierea
contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele
condiţii:
a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării
prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni
consecutiv;
- chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni
locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi
oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale
acestora;
- chiriaşul are un comportament care face
imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
- chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale;
c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când
chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o
perioada de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în
sarcina chiriaşului.";
- Art. 25 din acelaşi act normativ: „Evacuarea
chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în
contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de
evacuare.";
-Art. 1434 alin. 1 din Codul civil: „Locatarul este
răspunzător de stricăciunile şi pierderile întâmplate în cursul folosinţei
sale, întrucât nu probează că au urmat fără culpa sa."
In opinia autorului excepţiei, prevederile legale criticate
contravin dispoziţiilor constituţionale cuprinse în art. 1 alin. (3) referitor
la caracterul de stat de drept, democratic şi social al statului român, art. 16
- Egalitatea în drepturi, art. 21 - Accesul liber la justiţie, art. 47 -
Nivelul de trai, art. 124 alin. (2) privind caracterul unic, imparţial şi
egalitar al justiţiei şi art. 135 alin. (2) lit. f) referitor la obligaţia
statului de a asigura crearea condiţiilor necesare pentru creşterea calităţii
vieţii.
Examinând excepţia, Curtea constată următoarele:
I. Referitor la prevederile art. 25 din Legea nr.
114/1996, dat fiind faptul că autorul excepţiei nu aduce niciun argument
privind neconstituţionalitatea lor şi întrucât Curtea nu se poate substitui
acestuia în ceea ce priveşte precizarea unor motive de neconstituţionalitate,
în temeiul art. 10 alin. (2) din Legea nr. 47/1992, excepţia având ca obiect
aceste prevederi urmează a fi respinsă ca inadmisibilă.
II. In ceea ce priveşte excepţia de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 23 şi ale art. 24 din acelaşi act
normativ, autorul acesteia susţine că „prin excluderea garanţiei păstrării
calităţii de chiriaş şi pentru viitor, în aceeaşi locuinţă" şi „în lipsa
garantării de către stat a asigurării unei' alte locuinţe corespunzătoare"
se creează un tratament discriminator în raport cu alţi chiriaşi, protejaţi de
acte normative anterioare, prin care aceştia au achiziţionat locuinţele la
preţuri rezonabile.
Analizând aceste susţineri, Curtea reţine că, potrivit
art. 23 din Legea nr. 114/1996, în cazul în care părţile nu convin asupra
reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească
locuinţa la expirarea termenului contractual. Astfel, dacă pentru contractele
în cauză nu a operat prorogarea legală (astfel cum s-a întâmplat în cazul
contractelor de închiriere prelungite de drept conform Legii nr. 17/1994 pentru
prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe
locative), la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de
folosinţă al chiriaşului, instanţa urmând să dispună evacuarea lui.
Curtea constată că acest aspect nu este de natură să
genereze obligaţia statului de a asigura o locuinţă chiriaşului evacuat la
expirarea termenului contractual, cu atât mai mult cu cât statul este terţ faţă
de raportul contractual intervenit între chiriaş şi locator. Potrivit
jurisprudenţei sale, principiul egalităţii nu este sinonim cu uniformitatea,
astfel încât el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluţii diferite pentru
situaţii diferite. In speţă, nu se poate susţine d egalitate de situaţii în
care se află chiriaşii unor locuinţe construite din fondurile statului sau ale
unităţilor economice sau bugetare de stat, asupra cărora acesta din urmă poate
dispune prelungirea contractelor de închiriere sau vânzarea locuinţelor către
locatari, pe de o parte, şi chiriaşii altor categorii de locuinţe, cărora le
este opozabil regimul juridic reglementat de Legea locuinţei nr. 114/1996.
Pentru aceste considerente Curtea nu poate reţine contrarietatea
textelor de lege criticate cu dispoziţiile art. 1 alin. (3) referitor la
caracterul de stat de drept, democratic şi social al statului român, art. 16 -
Egalitatea în drepturi, art. 47 - Nivelul de trai şi art. 135 alin. (2) lit. f)
referitor la obligaţia statului de a asigura crearea condiţiilor necesare
pentru creşterea calităţii vieţii.
III. In ceea ce priveşte susţinerea potrivit căreia
art. 1434 alin. 1 din Codul civil instituie o prezumţie de culpă în sarcina
chiriaşului, punându-l într-o poziţie de inferioritate faţă de cealaltă parte
din proces, fără ca instanţa să aibă posibilitatea să analizeze apărările
părţilor şi să administreze probele adecvate cauzei, aceasta nu poate fi
reţinută. Instituirea acestei prezumţii nu are nicidecum semnificaţia
încălcării accesului la justiţie sau a caracterului unic, imparţial şi egalitar
al justiţiei, prin imposibilitatea administrării probelor în apărare, cu atât
mai mult cu cât însuşi textul de lege criticat prevede răsturnarea acestei
prezumţii, dacă probează că deteriorarea locuinţei închiriate s-a produs fără
culpa sa.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 146 lit.
d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art.1-3, al art. 11
alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
In numele legii
DECIDE:
1. Respinge ca inadmisibilă excepţia de
neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 25 din Legea locuinţei nr. 114/1996,
excepţie invocată de Cristian Ceauşescu în Dosarul nr. 9.459/300/2008 al Judecătoriei
Sectorului 2 Bucureşti.
2. Respinge excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 24 din Legea locuinţei nr. 114/1996, precum şi ale art. 1434
alin. 1 din Codul civil, excepţie invocată de acelaşi autor în acelaşi dosar al
aceleiaşi instanţe.
Definitivă şi general obligatorie.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 14 iulie
2009.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Irina Loredana Gulie