LEGE
Nr. 23 din 1 martie 2006
pentru modificarea si
completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii
imobiliare
ACT EMIS DE:
PARLAMENTUL
ACT PUBLICAT IN:
MONITORUL OFICIAL NR. 200 din 3 martie 2006
Parlamentul României adoptă
prezenta lege.
Art. I. - Legea nr.
190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii
imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 611 din 14 decembrie 1999, cu
modificările ulterioare, se modifică şi se completează după cum urmează:
1. Capitolul I va
avea următorul cuprins:
„CAPITOLUL I
Creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare. Definiţii
Art. 1. - (1) Prezenta lege reglementează regimul
juridic al creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare.
(2) Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare
poate fi acordat exclusiv de către instituţiile autorizate, cu respectarea
condiţiilor prezentei legi şi a legilor speciale de constituire şi funcţionare
a acestora.
Art. 2. - In înţelesul prezentei legi, termenii şi
expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:
a) cesiune de creanţe
ipotecare - operaţiunea de
investiţii financiare care poate avea ca obiect transferul de creanţe ipotecare
individuale sau de portofolii de creanţe ipotecare;
b) creanţe ipotecare -
drepturile de creanţă rezultând din contracte de credit ipotecar pentru
investiţii imobiliare;
c) credit ipotecar pentru
investiţii imobiliare - creditul acordat cu îndeplinirea cumulativă a
următoarelor condiţii:
1. este acordat în scopul efectuării de investiţii
imobiliare cu destinaţie locativă sau cu altă destinaţie decât cea locativă ori
în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare
contractat anterior;
2. acordarea creditului este garantată cel puţin cu
ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiţiei imobiliare pentru
finanţarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului
obiect al investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia a fost anterior
acordat un credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, a cărui rambursare
urmează a fi astfel finanţată;
d) creditor ipotecar - titularul
creanţelor ipotecare;
e) imobil - construcţia
şi/sau terenul pe care se află sau urmează să se ridice o construcţie, care fac
obiectul unei investiţii imobiliare;
f) instituţii autorizate -
băncile universale şi băncile de credit ipotecar, Agenţia Naţională pentru
Locuinţe, societăţile de credit ipotecar şi orice alte entităţi reglementate
prin legi speciale să acorde credite ipotecare pentru investiţii imobiliare;
g) investiţii imobiliare -
investiţiile având ca obiect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui
imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui
imobil,viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar
fără a se limita la acestea."
2. După capitolul I se introduce un nou capitol, capitolul I1, cu următorul cuprins:
„CAPITOLUL I1
Garantarea creditului ipotecar pentru investiţii
imobiliare
Art. 3. - (1) Ipoteca constituită pentru garantarea
creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare durează până la rambursarea
integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract,
dispoziţiile art. 1785 şi 1786 din Codul civil nefiind aplicabile.
(2) In cazul în care părţile convin astfel, prin act
în formă autentică ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil.
Ipoteca asupra imobilului iniţial încetează de drept la data înscrierii noii
ipoteci.
(3) In cazul prevăzut la alin. (2), rangul ipotecii
transferate asupra noului imobil va fi determinat de data înscrierii noii
ipoteci în cartea funciară.
(4) Dispoziţiile prezentei legi rămân aplicabile
ipotecii transferate în condiţiile alin. (2), precum şi creditului garantat cu
această ipotecă.
Art. 31. - (1)
Prevederile art. 1775 din Codul civil nu se aplică ipotecilor constituite
pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiţii imobiliare acordate în
condiţiile prezentei legi.
(2) Ipoteca constituită în condiţiile prezentei legi
asupra unui bun viitor se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a
fost notată autorizaţia de construcţie.
(3) Rangul unei ipoteci asupra
unei construcţii viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în
cartea funciară.
(4) Dacă ipoteca se constituie doar asupra
construcţiei, iar nu şi asupra terenului aferent acesteia, în condiţiile
existenţei unui drept de superficie legal constituit, obiectul ipotecii îl
constituie respectivul drept de superficie, respectiv dreptul de proprietate
asupra construcţiei, precum şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se
află construcţia.
(5) Obiectul ipotecii cuprinde şi servitutiile existente asupra imobilului ipotecat.
Art. 4. - Dispoziţiile art. 1722 din Codul civil se
aplică numai în cazul în care formalităţile de publicitate prevăzute de lege au
fost îndeplinite înainte de înscrierea ipotecii constituite în condiţiile
prezentei legi.
Art. 5. - (1) Până la rambursarea integrală a
creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi
înstrăinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar.
Acest acord va fi necesar în legătură cu fiecare înstrăinare determinată.
(2) Actele încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor
alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută.
(3) La înscrierea ipotecii aferente unui credit
ipotecar pentru investiţii imobiliare, Biroul de carte funciară are obligaţia
de a nota din oficiu interdicţia de înstrăinare prevăzută la alin. (1)."
3. Capitolul II, cuprinzând
articolele 6 şi 7, se abrogă.
4. Capitolul III va avea următorul cuprins:
„CAPITOLUL III
Contractul de credit ipotecar pentru investiţii
imobiliare şi
contractul de asigurare
SECŢIUNEA 1
Contractul de credit ipotecar pentru investiţii
imobiliare - clauze obligatorii pentru protecţia împrumutaţilor
Art. 8. - Inainte de semnarea contractului de credit
ipotecar pentru investiţii imobiliare, instituţia autorizată va pune la
dispoziţie împrumutatului o ofertă scrisă, care va cuprinde toate condiţiile
contractului şi termenul de valabilitate a acesteia, care nu va fi mai mic de
10 zile de la momentul primirii ofertei de către potenţialul debitor.
Art. 9. - Contractul de credit
ipotecar pentru investiţii imobiliare nu va putea fi modificat decât în scris
de către părţi, cu respectarea prevederilor prezentei legi.
Art. 10. - (1) Suma creditului acordat poate fi
exprimată în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare în lei
sau în valută convertibilă şi va fi pusă la dispoziţie împrumutatului eşalonat
ori integral.
(2) In cazul în care lucrările pentru care s-a acordat
creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare vor fi efectuate în regie
proprie de către împrumutaţi, sumele de bani se vor disponibiliza acestora
conform unui plan de finanţare stabilit prin contract.
Art. 11. - Este interzisă acordarea de credite
ipotecare pentru investiţii imobiliare condiţionată de acceptarea de către
client a altor servicii care nu au legătură cu operaţiunea de creditare
respectivă sau de vânzarea ori cumpărarea de valori mobiliare emise de
instituţia autorizată care acordă creditul.
Art. 12. - Clauzele de exigibilitate înainte de termen,
precum şi cazurile în care urmează să fie aplicabile aceste clauze trebuie
prevăzute în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare într-un
articol distinct.
Art. 13. - (1) Imprumutaţii au dreptul de a rambursa
anticipat creditul primit, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de
credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.
(2) In caz de faliment, lichidare voluntară a
creditorului ipotecar sau în alte cazuri de lichidare prevăzute de lege,
împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit pentru
investiţii imobiliare.
Art. 14. - In cazul în care prin contractul de credit
ipotecar pentru investiţii imobiliare s-a stabilit ca rata dobânzii să fie
variabilă se vor aplica următoarele reguli:
a) variaţia ratei dobânzii trebuie să fie legată de
fluctuaţiile unui indice de referinţă menţionat în contract;
b) contractul poate să prevadă că rata dobânzii nu
variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător
înregistrează, faţă de rata iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală
determinată;
c) modificarea ratei dobânzii trebuie comunicată
împrumutatului cel mai târziu la data aplicării noii rate, cu excepţia
situaţiei reglementate la lit. a).
Art. 15. - In sarcina împrumutatului vor fi puse numai
cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei de
credit şi constituirii ipotecii şi altor garanţii, după caz.
SECŢIUNEA a 2-a
Contractele de asigurare obligatorii
Art. 16. - (1) In cazul ipotecării unei construcţii,
împrumutatul va încheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile
aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi încheiat şi reînnoit astfel
încât să acopere întreaga durată de valabilitate a creditului.
(2) Drepturile asiguratului derivând din contractul
de asigurare prevăzut la alin. (1) vor fi cesionate în favoarea creditorului
ipotecar pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar
pentru investiţii imobiliare.
(3) Opozabilitatea cesiunii
faţă de terţi, cu excepţia asigurătorului, se face prin înscrierea acesteia la
Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, pe cheltuiala asiguratului.
(4) Opozabilitatea cesiunii faţă de asigurător se
realizează prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire
sau prin intermediul executorilor bancari ori judecătoreşti.
(5) Despăgubirile încasate de creditorul ipotecar vor
duce la stingerea creanţei în următoarea ordine: dobânzile scadente şi
neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit rămase de
achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data
primirii despăgubirii, în baza contractului de credit.
(6) Primele de asigurare vor fi achitate de
împrumutat, urmând ca acesta să prezinte creditorului
ipotecar dovada plăţii acestora, la datele convenite în contractul de credit
ipotecar pentru investiţii imobiliare.
Art. 17. - In cazul în care prin creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare se finanţează construcţia, reabilitarea,
consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita
împrumutatului să încheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizării
investiţiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile
asiguratului derivând din contractul de asigurare prevăzut mai sus vor fi
cesionate în favoarea creditorului ipotecar.
Art. 18. - Contractele de asigurare prevăzute la art.
16 şi 17 se vor încheia cu o societate de asigurări, iar împrumutătorul nu va
avea dreptul să impună împrumutatului un anumit asigurător."
5. Capitolul IV va
avea următorul cuprins:
„CAPITOLUL IV
Executarea creanţelor instituţiilor care acordă
credite ipotecare pentru investiţii imobiliare
Art. 19. - (1) In cazul întârzierii la plată,
creditorul ipotecar va trimite împrumutatului, la ultima adresă comunicată de
acesta, o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau
prin executor judecătoresc ori bancar, prevenindu-l asupra consecinţelor
încălcării contractului de credit ipotecar pentru
investiţii imobiliare.
(2) In cazul notificării prin scrisoare recomandată,
aceasta se consideră primită la data poştei menţionată pe confirmarea de
primire.
Art. 20. - In cazul în care, în termen de 30 de zile de
la data primirii notificării prevăzute la art. 19, împrumutatul nu execută
obligaţiile asupra cărora a fost notificat, contractul de credit ipotecar
pentru investiţii imobiliare se consideră reziliat de plin drept şi întreaga
sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devine
exigibilă.
Art. 21. - Contractul de credit ipotecar pentru
investiţii imobiliare, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente
constituie titluri executorii, urmând să fie învestite cu formulă executorie de
către instanţa locului unde este situat imobilul.
Art. 22. - (1) Executarea silită a obligaţiilor de
plată ale împrumutaţilor se va face fără condiţionarea de atribuire a unui alt
spaţiu de locuit.
(2) In situaţii excepţionale motivate ca atare,
instanţa de la locul executării va putea acorda un termen de maximum 90 de zile
în care debitorul îşi va putea căuta o altă locuinţă. Această prevedere se
aplică numai împrumutaţilor persoane fizice.
Art. 23. - Executarea creanţelor ipotecare se va face
de către executorii proprii ai instituţiilor autorizate sau de către executorii
judecătoreşti, după caz, în condiţiile legii.
Art. 231. - Art. 19
şi 20 nu se aplică în cazul în care creanţa ipotecară devine exigibilă potrivit
art. 12 în cazuri de exigibilitate înainte de termen, provocate de alte cauze
decât întârzierea la plată."
6. Capitolul V va
avea următorul cuprins:
„CAPITOLUL V
Cesiunea creanţelor ipotecare
Art. 24. - (1) Creanţele ipotecare, care fac parte din
portofoliul unei instituţii autorizate prin lege, pot fi cesionate unei alte
instituţii de acelaşi tip ori altor entităţi autorizate şi reglementate în
acest sens prin legi speciale.
(2) Cesionarul dobândeşte, pe lângă dreptul de ipotecă
aferent creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, drepturile decurgând
din contractul de asigurare pentru bunul care face obiectul acestei ipoteci,
precum şi celelalte garanţii care însoţesc creanţa ipotecară transmisă.
Art. 25. - (1) Cesiunea unei creanţe ipotecare, precum
şi a unui portofoliu de creanţe ipotecare devine opozabilă faţă de terţii care
nu au cunoscut-o pe altă cale, cu excepţia debitorului cedat, prin înscrierea
cesiunii la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare.
(2) In cazul cesiunii unui portofoliu de creanţe
ipotecare, opozabilitatea se poate realiza şi prin înscrierea la Arhiva
Electronică de Garanţii Reale Mobiliare a unui aviz global de cesiune, prin
care să se descrie creanţele care intră în componenţa portofoliului cedat.
Descrierea creanţelor poate fi realizată, după caz, prin utilizarea unei
formule generice pentru întregul portofoliu sau pentru o parte a acestuia,
respectiv prin descrierea fiecărei creanţe în parte.
(3) In cazul cesiunii unei creanţe ipotecare sau a unui
portofoliu de creanţe ipotecare, opozabilitatea faţă de terţi a fiecărei
transmiteri a dreptului de ipotecă aferent unei creanţe cesionate se realizează
prin înscrierea acestei transmiteri la Arhiva Electronică de Garanţii Reale
Mobiliare, precum şi prin notarea ei în cartea funciară a imobilului respectiv.
Art. 26. - (1) Cesiunea unei creanţe ipotecare,
individuală sau în cadrul unui portofoliu de creanţe ipotecare, devine opozabilă
debitorului cedat prin notificarea adresată acestuia de către una dintre
părţile contractului de cesiune.
(2) Dacă cedentul şi cesionarul nu au convenit
altfel, cesiunea se notifică de către cedent debitorului cedat, în termen de 10
zile de la încheierea contractului de cesiune, prin scrisoare recomandată.
(3) Notificarea va menţiona instituţia financiară
care va încasa de la debitor sumele pentru rambursarea creditului după cesiune.
Art. 27. - In cazul în care cedentul şi cesionarul nu
convin altfel, rambursarea creditelor ipotecare pentru investiţii imobiliare va
fi efectuată către cedent, care acţionează ca mandatar al cesionarului.
Cedentul va transmite cesionarului sumele astfel obţinute, iar cheltuielile
generate de încasarea şi transmiterea sumelor vor fi suportate de cesionar în limita sumelor stabilite prin contractul
de cesiune a creanţelor ipotecare.
Art. 28. - In cazul în care cedentul va continua să
primească sumele rambursate şi dacă părţile nu au convenit altfel, executarea
ipotecilor şi a celorlalte garanţii va fi făcută de către acesta în numele şi
pe seama cesionarului, pe cheltuiala acestuia din urmă.
Art. 281. - în
cazurile prevăzute la art. 27 şi 28, cedentul nu poate renunţa la mandat."
7. Capitolul VI, cuprinzând
articolele 29-32, se abrogă.
8. Capitolul VII va avea următorul cuprins:
„CAPITOLUL VII
Dispoziţii finale
Art. 33. - Instituţiile autorizate sunt supuse
supravegherii prudenţiale şi controlului instituţiilor abilitate prin lege.
Art. 34. - Prevederile prezentei legi se completează cu
prevederile Legii nr. 58/1998 privind activitatea bancară, republicată."
Art. II. - Legea nr.
190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 611 din 14 decembrie 1999, cu modificările ulterioare, precum
şi cu modificările şi completările aduse prin prezenta lege, se va republica în
Monitorul Oficial al României, Partea I, dându-se textelor o nouă numerotare.
Această lege a fost adoptată de Parlamentul României,
cu respectarea prevederilor art. 75 şi ale art. 76 alin. (2) din Constituţia
României, republicată.
PREŞEDINTELE CAMEREI
DEPUTAŢILOR
ADRIAN NĂSTASE
p. PREŞEDINTELE SENATULUI
TEODOR VIOREL MELEŞCANU