DECIZIE Nr. 163 din 22 martie 2005
referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor pct. 7, in ceea
ce priveste art. 14 alin. (1), al articolului unic din Legea nr. 241/2001
pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind
protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de
locuinte
ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL NR. 378 din 5 mai 2005
Ioan Vida - presedinte
Nicolae Cochinescu - judecator
Aspazia Cojocaru - judecator
Constantin Doldur - judecator
Kozsokar Gabor - judecator
Acsinte Gaspar - judecator
Petre Ninosu - judecator
Ion Predescu - judecator
Serban Viorel Stanoiu - judecator
Ion Tiuca - procuror
Irina Loredana Lapadat - magistrat-asistent
Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a
prevederilor art. 14 alin. (1) din Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea
Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si
stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata
de Richard Tamas Kiss in Dosarul nr. 8.144/2004 al Judecatoriei Arad.
La apelul nominal lipsesc partile. Procedura de citare a fost legal
indeplinita.
Magistratul-asistent informeaza completul de judecata ca Botco Vinesiu
Adrian Marcel a depus la dosarul Curtii Constitutionale o cerere prin care solicita
introducerea sa in cauza pentru sustinerea exceptiei de neconstitutionalitate
astfel cum a fost invocata de autorul acesteia.
Reprezentantul Ministerului Public solicita respingerea cererii.
Curtea respinge cererea intrucat, potrivit prevederilor art. 29 alin. (1)
si (4) din Legea nr. 47/1992, aceasta "(1) (...) decide asupra exceptiilor
ridicate in fata instantelor judecatoresti sau de arbitraj comercial
(...)", iar "(4) Sesizarea Curtii Constitutionale se dispune de catre
instanta in fata careia s-a ridicat exceptia de neconstitutionalitate, printr-o
incheiere care va cuprinde punctele de vedere ale partilor, opinia instantei
asupra exceptiei, si va fi insotita de dovezile depuse de parti. (...)"
Cauza fiind in stare de judecata, presedintele acorda cuvantul pe fond.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei
ca neintemeiata, aratand ca textul de lege criticat nu incalca dispozitiile
constitutionale invocate. Se mai arata ca legiuitorul a protejat in mod egal
interesele chiriasului si ale proprietarului, stabilind si conditiile in care
acesta din urma poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere, in temeiul
art. 14 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999.
CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
Prin Incheierea din 2 noiembrie 2004, pronuntata in Dosarul nr. 8.144/2004,
Judecatoria Arad a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de
neconstitutionalitate a prevederilor art. 14 alin. (1) din Legea nr. 241/2001
pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind
protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de
locuinte, exceptie ridicata de Richard Tamas Kiss.
In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate se sustine ca prevederile
legale criticate contravin dispozitiilor art. 44 alin. (1) din Constitutie. Se
arata ca "art. 14 alin. (1) din Legea nr. 241/2001" nu exclude din
sfera sa de aplicare anumite imobile aflate intr-o situatie speciala, cum este
si imobilul in litigiu, asupra caruia statul nu a avut titlu de proprietate
intabulat in Cartea funciara, potrivit prevederilor legale in vigoare la data
preluarii. Autorul exceptiei sustine ca proprietarii unor astfel de imobile ar
trebui exceptati de la reinnoirea contractului de inchiriere, prevazuta de
textul de lege criticat. In lipsa acestei exceptari este incalcat dreptul de
proprietate, prin imposibilitatea exercitarii atributului dispozitiei de catre
acestia.
Judecatoria Arad apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este
neintemeiata. In acest sens, se arata ca, potrivit dispozitiilor art. 44 alin.
(1) din Constitutie, legiuitorul are posibilitatea, pe de o parte, "sa
stabileasca diferite reguli privind continutul si limitele dreptului de
proprietate", si, pe de alta parte, "sa instituie reguli care sa
armonizeze incidenta altor drepturi fundamentale ale cetatenilor, altele decat
cel de proprietate, in considerarea unor interese specifice, astfel incat
aceste drepturi fundamentale sa nu fie suprimate prin modul in care dreptul de
proprietate este reglementat". Se mai arata, invocandu-se jurisprudenta
Curtii Constitutionale, ca prelungirea contractelor de inchiriere este o masura
de protectie a chiriasilor, intemeiata pe dispozitiile constitutionale care
prevad obligatia statului de a adopta masuri de protectie sociala care sa
asigure cetatenilor un nivel de trai decent. Notiunea de trai decent cuprinde,
potrivit art. 25 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, si dreptul la
locuinta. In concluzie, textul de lege criticat creeaza un echilibru intre
interesele proprietarilor si cele ale chiriasilor, deoarece "inchirierea
este un simplu act de administrare, care nu afecteaza atributul dispozitiei, in
cadrul dreptului de proprietate".
Potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a
fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului
si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra
exceptiei de neconstitutionalitate ridicate.
Guvernul apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate invocata este
neintemeiata. In acest sens, se arata ca textul de lege criticat urmareste
realizarea protectiei chiriasilor, prin imbinarea interesului general cu cel
particular, respectand, totodata, dreptul de proprietate, ale carui continut si
limite sunt, potrivit art. 44 alin. (1) teza a doua din Constitutie, stabilite
prin lege. Se considera ca inchirierea reprezinta un act de administrare, iar
prelungirea contractelor la cererea chiriasilor, precum si posibilitatea
reinnoirii acestora reprezinta limitari ale dreptului de proprietate asupra
imobilelor preluate de stat si redobandite de fostii proprietari, in deplina
conformitate cu ansamblul dispozitiilor constitutionale.
Avocatul Poporului arata ca obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il
constituie prevederile art. 14 alin. (1) din Ordonanta de urgenta a Guvernului
nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin dispozitiile articolului unic
pct. 7 din Legea nr. 241/2001. Se apreciaza ca aceste prevederi legale sunt
constitutionale, deoarece, stabilind conditiile in care are loc reinnoirea
contractului de inchiriere, ele nu afecteaza in nici un mod exercitarea de
catre proprietar a dreptului de proprietate asupra locuintei, cu atat mai mult
cu cat acesta are posibilitatea de a refuza reinnoirea locatiunii, potrivit
art. 14 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999. Se mai
arata, invocandu-se jurisprudenta Curtii Constitutionale, ca reglementarea
contractului de inchiriere nu priveste regimul proprietatii.
Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele
lor de vedere.
CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si
Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile
procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile
Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit
dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, ale art. 1 alin. (2) si ale
art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de
neconstitutionalitate ridicata.
Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate, asa cum rezulta din incheierea
de sesizare a Curtii Constitutionale din 2 noiembrie 2004, il constituie
prevederile art. 14 alin. (1) din Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea
Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si
stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, publicata in
Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001.
In realitate, obiectul exceptiei este pct. 7 al articolului unic din Legea
nr. 241/2001, in ceea ce priveste modificarea art. 14 alin. (1), potrivit
caruia art. 14 alin. (1) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 va
avea urmatorul cuprins:
"La expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei
ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru
aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata
inchirierii."
Asadar, prin prezenta decizie, Curtea urmeaza sa se pronunte asupra
constitutionalitatii acestui text de lege, care, in opinia autorului exceptiei
de neconstitutionalitate, contravine art. 44 alin. (1) din Constitutie, care
prevede: "(1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului,
sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de
lege."
Examinand exceptia de neconstitutionalitate ridicata, Curtea retine
urmatoarele:
Potrivit textului de lege criticat, la expirarea termenului de inchiriere a
unui imobil cu destinatia de locuinta, chiriasul are dreptul la reinnoirea
contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord
expres durata inchirierii.
Autorul exceptiei, proprietar al unui imobil ce intra sub incidenta
textului de lege criticat, sustine ca aceste prevederi legale incalca
dispozitiile constitutionale referitoare la garantarea dreptului de proprietate
privata, deoarece nu exclud din sfera lor de aplicare anumite imobile aflate
intr-o situatie speciala, cum este si cazul celui in litigiu, asupra caruia
statul nu a detinut, in opinia autorului exceptiei de neconstitutionalitate, un
drept de proprietate intabulat in Cartea funciara. Se sustine ca prin
instituirea prin textul de lege criticat a dreptului chiriasului la reinnoirea
contractului de inchiriere pentru astfel de imobile se incalca dreptul de
proprietate, sub aspectul imposibilitatii de exercitare a atributului
dispozitiei de catre titularii dreptului.
Analizand aceste sustineri, Curtea retine ca textul de lege criticat,
stabilind conditiile in care poate avea loc reinnoirea contractului de
inchiriere a locuintei, nu aduce atingere dreptului de proprietate, intrucat
contractul de inchiriere este un act de administrare ce nu afecteaza dreptul de
dispozitie al proprietarului asupra locuintei.
In aceste conditii, Curtea constata ca nu este intemeiata sustinerea
potrivit careia prevederile pct. 7 al articolului unic din Legea nr. 241/2001,
in ceea ce priveste modificarea art. 14 alin. (1) din Ordonanta de urgenta a
Guvernului nr. 40/1999, contravin dispozitiilor art. 44 alin. (1) din
Constitutie. Mai mult, proprietarul are posibilitatea de a refuza reinnoirea
contractului de inchiriere, in conditiile stabilite de art. 14 alin. (2) din
ordonanta, si anume atunci cand:
"a) locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit,
ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia numai daca sunt
cetateni romani cu domiciliul in Romania;
b) locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de
urgenta;
c) chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea
contractului de inchiriere;
d) in cazurile prevazute la art. 13 lit. f) - i)."
De altfel, Curtea Constitutionala s-a pronuntat, in jurisprudenta sa,
asupra constitutionalitatii Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999
privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu
destinatia de locuinte. Astfel, prin Decizia nr. 97 din 18 mai 2000, publicata
in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 512 din 19 octombrie 2000, s-a
retinut ca "Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 are ca scop
protectia chiriasilor prin prelungirea contractelor de inchiriere pentru o
perioada de, dupa caz, 5 sau 3 ani, asigurarea stabilitatii in viitor a
drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reinnoirea contractului
de inchiriere si crearea unor garantii impotriva unei evaluari abuzive
(...)." De asemenea, prin Decizia nr. 224 din 7 decembrie 1999, publicata
in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 76 din 21 februarie 2000, s-a
retinut ca "legiuitorul, dand curs dispozitiilor constitutionale
referitoare la obligatia statului de a asigura cetatenilor un nivel de trai
decent, notiune ce, in lumina reglementarilor internationale privind drepturile
omului, cuprinde si dreptul la locuinta, este indreptatit, stabilind continutul
si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele
proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure
dreptul la o locuinta, realizand un echilibru intre cele doua cerinte
constitutionale".
Pe de alta parte, Curtea constata ca textul de lege criticat este o norma
cu caracter de protectie a chiriasilor, in cazul carora, potrivit
jurisprudentei sale, de exemplu Decizia nr. 157 din 22 aprilie 2003, publicata
in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 411 din 12 iunie 2003,
protectia sociala se realizeaza si prin reinnoirea contractului de inchiriere.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147
alin. (4) din Constitutie, precum si al art. 1 - 3, al art. 11 alin. (1) lit.
A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUTIONALA
In numele legii
DECIDE:
Respinge exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor pct. 7, in ceea
ce priveste art. 14 alin. (1), al articolului unic din Legea nr. 241/2001
pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind
protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de
locuinte, exceptie ridicata de Richard Tamas Kiss in Dosarul nr. 8.144/2004 al
Judecatoriei Arad.
Definitiva si general obligatorie.
Pronuntata in sedinta publica din data de 22 martie 2005.
PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat asistent,
Irina Loredana Lapadat