DECIZIE   Nr. 130 din 20 februarie 2007

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 18 si art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 174 din 13 martie 2007

Ioan Vida                               - preşedinte

Nicolae Cochinescu              - judecător

Aspazia Cojocaru                  - judecător

Acsinte Gaspar                     - judecător

Kozsokar Gabor                    - judecător

Petre Ninosu                         - judecător

Ion Predescu                         - judecător

Tudorel Toader                     - judecător

Ion Tiucă                               - procuror

Irina Loredana Gulie            - magistrat-asistent

Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 18 şi art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Romeo Gigi Ispas în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005) al Tribunalului Bucureşti -Secţia a V-a civilă.

La apelul nominal răspunde partea Ilie Conceatu, prin avocat, cu delegaţie la dosar. Lipsesc cealaltă parte şi autorul excepţiei, faţă de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.

Curtea dispune a se face apelul şi în Dosarul nr. 2.157D/2006. Excepţia de neconstituţionalitate a fost ridicată de Ileana Ruxandra Pescăraşu în Dosarul nr. 2.946/3/2006 al Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă.

Răspunde autoarea excepţiei, prin avocat, cu delegaţie la dosar, lipsind celelalte părţi, faţă de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.

Magistratul-asistent arată că părţile Alexandru Biţineanu şi Stelica Biţineanu au depus la dosar o cerere prin care solicită amânarea judecării cauzei în vederea pregătirii apărării.

Reprezentantul autoarei excepţiei se opune admiterii cererii.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a cererii.

Curtea, deliberând, respinge cererea de amânare.

Având în vedere că excepţia de neconstituţionalitate ce face obiectul dosarelor nr. 2.157D/2006 şi nr. 2.079D/2006 are acelaşi conţinut, Curtea pune în discuţie, din oficiu, problema conexării cauzelor.

Părţile prezente şi reprezentantul Ministerului Public sunt de acord cu măsura conexării dosarelor.

Curtea, în temeiul art. 53 alin. (5) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea şi funcţionarea Curţii Constituţionale, dispune conexarea Dosarului nr. 2.157D/2006 la Dosarul nr. 2.079D/2006, care a fost primul înregistrat.

Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele acordă cuvântul pe fond.

Reprezentantul părţii Ilie Conceatu solicită respingerea excepţiei de neconstituţionalitate. In acest sens, arată că măsurile instituite prin textele de lege reprezintă consacrarea legală a obligaţiilor constituţionale ale statului de a asigura un nivel de trai decent şi de a crea condiţiile necesare pentru creşterea calităţii vieţii, instituite prin dispoziţiile art. 47 alin. (1) şi ale art. 135 alin. (2) lit. f) din Legea fundamentală. I]n acest sens sunt şi dispoziţiile art. 25 din Declaraţia Universală a Depturilor Omului, potrivit cărora dreptul la un nivel de trai corespunzător cuprinde şi dreptul la locuinţă, precum şi cele cuprinse în art. 11 din Pactul internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale. Se mai arată că legiuitorul este îndreptăţit să stabilească conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, astfel încât să realizeze un echilibru între interesele proprietarilor şi ale chiriaşilor, aşa cum a procedat şi în normele legale supuse controlului.

Reprezentantul autoarei excepţiei Ileana Ruxandra Pescăraşu susţine neconstituţionalitatea prevederilor art. 18 alin. (1), (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, arătând, în esenţă, că instituirea dreptului de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei încalcă dreptul de dispoziţie al proprietarului, precum şi caracterul constituţional de economie de piaţă al economiei României. Se mai precizează că prin reglementarea legală criticată proprietarul apartamentului este obligat în mod abuziv să realizeze protecţia socială a chiriaşului, ceea ce contravine dispoziţiilor constituţionale şi internaţionale privind protecţia proprietăţii.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiată, arătând că textele de lege criticate nu încalcă dreptul de dispoziţie al proprietarului, deoarece dreptul de preemţiune al chiriaşului este reglementat pentru situaţia în care un terţ oferă un preţ egal sau inferior celui oferit de chiriaş.

CURTEA,

având în vedere actele şi lucrările dosarelor, constată următoarele:

Prin încheierile din 17 ianuarie 2006 şi din 13 iunie 2006, pronunţate în dosarele nr 24.384/3/2005 (3.607/2005) şi nr. 2.946/3/2006, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 18 şi art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe şi ale art. 18 alin. (1), (2) şi (3) din acelaşi act normativ.

Excepţia a fost ridicată de Romeo Gigi Ispas şi de Ileana Ruxandra Pescăraşu în cauze având ca obiect anularea unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil-construcţie încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune al chiriaşului.

In motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, se susţine că textele de lege criticate, potrivit cărora chiriaşul are un drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, încalcă dreptul de dispoziţie al proprietarului, ca atribut esenţial al dreptului de proprietate. Se arată că prelungirea contractului de închiriere cu un an, prin simpla manifestare de voinţă a chiriaşului, în sensul notificării proprietarului a intenţiei de a cumpăra locuinţa, reprezintă o limitare excesivă a posibilităţii titularului dreptului de proprietate de a dispune de bunul său şi este de natură a crea inechităţi sociale, prin favorizarea nejustificată a chiriaşilor de către legiuitor, pe de o parte, şi, pe de altă parte, prin lipsirea proprietarilor de fructele civile ale proprietăţii, diminuate prin efectul prevederii legale criticate.

Exprimându-şi opinia asupra excepţiei de neconstituţionalitate invocate în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005), Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă apreciază că textele de lege criticate contravin dispoziţiilor constituţionale invocate, deoarece prin modul de reglementare a dreptului de preemţiune al chiriaşului se aduce atingere dreptului de dispoziţie al proprietarului.

Cu privire la excepţia de neconstituţionalitate invocată în Dosarul nr. 2.946/3/2006, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă opinează că aceasta este neîntemeiată, deoarece prin modul de reglementare a dreptului de preemţiune al chiriaşului este ocrotit în mod egal dreptul de proprietate, în condiţiile legii.

Potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierile de sesizare au fost comunicate preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate ridicate.

Guvernul apreciază că excepţia este neîntemeiată. In acest sens, arată că instituirea dreptului de preemţiune reprezintă o normă de protecţie a chiriaşului faţă de un eventual comportament abuziv al proprietarului, în sensul vânzării locuinţei înainte de expirarea termenului de închiriere, la un preţ egal sau cel puţin inferior celui oferit de chiriaş, şi nu este de natură a limita dreptul de proprietate privată.

Avocatul Poporului consideră că prevederile legale criticate sunt constituţionale. In acest sens, arată, în esenţă, că textele de lege criticate nu aduc atingere dreptului de proprietate privată al proprietarului locuinţei şi nu se referă la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau libertăţi fundamentale, deoarece acesta poate să se bucure pe deplin de toate atributele acestui drept, la expirarea contractului de închiriere.

Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere.

CURTEA,

examinând încheierile de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, rapoartele întocmite de judecătorul-raportor, susţinerile părţilor prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile Legii nr. 47/1992, reţine următoarele:

Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicată.

Obiectul excepţiei îl constituie prevederile art. 18 şi 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001.

Art. 18 alin. (3) a fost modificat de articolul unic punctul 10 din Legea nr. 241/2001, astfel încât, în prezent, textele de lege criticate au următorul cuprins:

- Art. 18: „(1) In cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei.

(2) Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul şi cu respectarea condiţiilor prevăzute de prezenta ordonanţă de urgenţă, ţine loc de ofertă de vânzare şi trebuie să cuprindă preţul vânzării, sub sancţiunea nulităţii absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.

(3)  Dacă chiriaşul notifică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, sub condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se prelungeşte cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriaşul pierde dreptul de preemţiune la cumpărarea locuinţei.

(4)  Exercitarea cu rea-credinţă a dreptului de preemţiune atrage răspunderea civilă a chiriaşului pentru daunele cauzate proprietarului."

- Art. 21: „Dispoziţiile art. 18-20 privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpărătorul este dator să respecte contractul de închiriere încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepţia cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost prevăzută în contractul de închiriere."

In susţinerea neconstituţionalităţii acestor dispoziţii legale, autorii excepţiei invocă încălcarea prevederilor constituţionale cuprinse în art. 16 alin. (1) privind egalitatea cetăţenilor în faţa legii şi a autorităţilor publice, art. 44 - Dreptul de proprietate privată, art. 53 - Restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertăţi, art. 57 - Exercitarea drepturilor şi a libertăţilor şi în art. 136 alin. (5) referitoare la inviolabilitatea proprietăţii private.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate invocată, Curtea constată următoarele:

Prevederile legale criticate reglementează dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei, în cazul în care proprietarul îşi manifestă voinţa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii.

In scopul asigurării unei continuităţi a raporturilor locative şi a protecţiei chiriaşului, legiuitorul a instituit anumite condiţii şi termene pentru exercitarea dreptului de preemţiune, şi anume irevocabilitatea ofertei de vânzare până la expirarea contractului de închiriere, cu posibilitatea prelungirii acestuia, şi implicit a ofertei de vânzare, cu un an, şi dreptul chiriaşului de a se subroga cumpărătorului în cazul în care locuinţa este vândută înainte de expirarea contractului de închiriere, la un preţ egal sau inferior celui oferit de chiriaş.

Autorii excepţiei susţin că în acest mod este încălcat dreptul de dispoziţie al proprietarului, pe de o parte, prin termenul lung în care poate fi exercitat dreptul de preemţiune, respectiv cel puţin până la expirarea contractului de închiriere sau încă un an după această dată, şi, pe de altă parte, printr-o limitare excesivă a posibilităţii titularului dreptului de proprietate de a dispune de bunul său, fiind încălcate în acest fel dispoziţiile constituţionale cu privire la protecţia proprietăţii cuprinse în art. 44 şi în art. 136 alin. (5).

Curtea constată că aceste susţineri nu sunt întemeiate, întrucât prin reglementarea dedusă controlului nu este încălcat dreptul de proprietate, ci sunt instituite anumite condiţii pentru exercitarea acestuia, în conformitate cu dispoziţiile art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, potrivit cărora conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege, şi anume prin instituirea, în speţă, a obligativităţii respectării dreptului de preemţiune.

De altfel, referitor la susţinerea privind încălcarea dispoziţiilor art. 53 din Constituţie, se constată că nu se poate reţine o restrângere a prerogativei dispoziţiei proprietarului, atât timp cât acesta nu este lipsit de posibilitatea de a negocia preţul vânzării şi de a vinde imobilul unui terţ care oferă un preţ mai mare, deoarece atât dreptul de preemţiune,  reglementat în art.  18 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, cât şi dreptul de subrogare al cumpărătorului, la care se referă art. 21 din acelaşi act normativ, sunt valabile numai la vânzarea locuinţei către un terţ la preţ egal sau inferior ofertei cumpărătorului.

In acest sens s-a pronunţat Curtea şi prin Decizia nr. 398 din 5 octombrie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1.028 din 8 noiembrie 2004, soluţie şi considerente ce sunt valabile şi în prezenta cauză.

In ceea ce priveşte invocarea încălcării dispoziţiilor art. 16 alin. (1) din Constituţie, aceasta nu este întemeiată, deoarece textul de lege criticat se aplică în mod egal tuturor persoanelor aflate în ipoteza normei legale, fără a institui privilegii sau discriminări pe considerente arbitrare.

Referitor la dispoziţiile art. 57 - Exercitarea drepturilor şi a libertăţilor, Curtea constată că acestea nu au relevanţă în cauză.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992,

CURTEA    CONSTITUŢIONALĂ

In numele legii

DECIDE:

Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 18 şi art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Romeo Gigi Ispas în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005) al Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de Ileana Ruxandra Pescăraşu în Dosarul nr. 2.946/3/2006 al aceleiaşi instanţe.

Definitivă şi general obligatorie.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 20 februarie 2007.

PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,

prof. univ. dr. IOAN VIDA

Magistrat-asistent,

Irina Loredana Gulie