DECIZIE   Nr. 89 din 27 martie 2001

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative si a dispozitiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) si (2), art. 17 si art. 32 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 296 din  6 iunie 2001

    Lucian Mihai       - presedinte
    Costica Bulai      - judecator
    Constantin Doldur  - judecator
    Ioan Muraru        - judecator
    Nicolae Popa       - judecator
    Lucian Stangu      - judecator
    Romul Petru Vonica - judecator
    Gabriela Ghita     - procuror
    Cristina Radu      - magistrat-asistent

    Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative si a dispozitiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) si (2), art. 17 si art. 32 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Maria Dumitrescu in Dosarul nr. 1.982/2000 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila.
    La apelul nominal raspunde reprezentantul autorului exceptiei, lipsind celelalte parti, fata de care procedura de citare a fost legal indeplinita.
    Reprezentantul autorului exceptiei de neconstitutionalitate solicita admiterea acesteia, considerand ca dispozitiile legale invocate contravin prevederilor art. 20, 41 si 51 din Constitutie. Se apreciaza ca sunt incalcate dispozitiile art. 1 alin. 1 din Primul protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.
    Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate, aratand, pe de o parte, ca dispozitiile art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative au devenit inaplicabile prin efectul Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 -  22 decembrie 1989, iar pe de alta parte, invocand in acest sens practica jurisdictionala in materie a Curtii Constitutionale.

    CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
    Prin Incheierea din 27 iunie 2000, pronuntata in Dosarul nr. 1.982/2000, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative si a dispozitiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) si (2), art. 17 si art. 32 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Maria Dumitrescu.
    In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate autorul acesteia sustine ca prin prelungirea sau reinnoirea de drept a contractelor de inchiriere "se incalca dreptul proprietarului de a dispune de bunul sau", aratandu-se ca "statul nu poate impune proprietarului o restrictie asupra dreptului de a dispune de proprietatea sa, restrictie care sa fie constitutionala". Se apreciaza ca astfel se incalca prevederile art. 20, 41 si 51 din Constitutie si ale art. 1 pct. 1 din Primul protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.
    Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila, exprimandu-si opinia, apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiata.
    Potrivit art. 24 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicata, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului si Guvernului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate ridicate.
    Guvernul, in punctul sau de vedere, apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiata, invocand in acest sens jurisprudenta Curtii Constitutionale.
    Presedintele Senatului si presedintele Camerei Deputatilor nu au transmis punctele lor de vedere.

    CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctul de vedere al Guvernului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile partii prezente si ale procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
    Curtea Constitutionala constata ca este competenta, potrivit dispozitiilor art. 144 lit. c) din Constitutie, precum si ale art. 1 alin. (1), ale art. 2, 3, 12 si 23 din Legea nr. 47/1992, republicata, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate cu care a fost sesizata.
    Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie dispozitiile art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative si dispozitiile art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) si (2), art. 17 si art. 32 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte.
    Textele criticate din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative au urmatorul continut:
    Art. 1
    "Contractele de inchiriere, indiferent de proprietar, privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, supuse normarii si inchirierii conform Legii nr. 5/1973, precum si cele folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii.";
    Art. 2
    "Contractele de inchiriere avand ca obiect aceleasi suprafete prevazute in art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, precum si cele incheiate si expirate dupa 1 ianuarie 1988 se reinnoiesc, in aceleasi conditii, daca chiriasul ocupa si in prezent spatiul locativ care a facut obiectul inchirierii."
    De asemenea, textele criticate din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte au urmatorul continut:
    Art. 2
    "Durata contractelor de inchiriere incheiate dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele cu destinatia de locuinta redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora anterior intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de cel mult 3 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.";
    Art. 9 alin. (1)
    "In cazurile prevazute la art. 2 - 7, intre proprietari si chiriasi se va incheia un nou contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz.";
    Art. 11 alin. (1)
    "Nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias.";
    Art. 13
    "Prelungirea contractelor de inchiriere nu se aplica:
    a) in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari persoane fizice, altele decat cele prevazute la art. 2 - 7;
    b) in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinte, prevazute la art. 1 - 7, ai caror titulari de contract sau membri de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare ori au instrainat o locuinta corespunzatoare dupa data de 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate. Fac exceptie contractele de inchiriere ai caror titulari sau membri de familie mentionati in contract au redobandit, in calitate de fosti proprietari sau mostenitori ai acestora, locuinte care sunt efectiv ocupate de chiriasi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevazute la art. 1 sau de o institutie publica;
    c) chiriasului care refuza sa preia in folosinta o alta locuinta pusa la dispozitie in conditiile prezentei ordonante de urgenta de catre fostul proprietar sau de mostenitorii acestuia ori de catre autoritatile publice locale;
    d) in cazul litigiilor determinate de refuzul chiriasilor carora li s-a notificat sa incheie un nou contract de inchiriere cu proprietarul potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicata;
    e) in cazul litigiilor dintre proprietar si chirias avand ca obiect schimbul obligatoriu de locuinte;
    f) in cazul chiriasilor care au subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului;
    g) in cazul chiriasilor care au schimbat total sau partial destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale;
    h) chiriasului care a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a instrainat fara drept parti din acestea;
    i) chiriasului care are un comportament ce face imposibila convietuirea sau care impiedica folosirea normala a locuintei;
    j) in cazul prevazut la art. 6, daca persoana care a cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995 a instrainat-o sub orice forma, inclusiv prin schimb;
    k) in cazul prevazut la art. 6, daca persoana care a cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995 a ipotecat-o, a concesionat-o sau a incheiat un contract de leasing pentru o parte sau pentru intreaga locuinta;
    l) in cazul prevazut la art. 6, daca persoana care a cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995 a inchiriat-o in totalitate sau in parte. Daca locuinta a fost inchiriata in parte, prevederile prezentului articol se aplica numai pentru suprafata din locuinta, inchiriata de persoana care a cumparat-o in baza Legii nr. 112/1995.";
    Art. 14 alin. (1) si (2)
    "(1) La expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.
    (2) Proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere numai pentru urmatoarele motive:
    a) locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania;
    b) locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de urgenta;
    c) chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea contractului de inchiriere;
    d) in cazurile prevazute la art. 13 lit. f) - i).";
    Art. 17
    "Persoana prevazuta la art. 14 alin. (2) lit. a) trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la data mutarii efective in locuinta."
    Art. 32 alin. (2)
    "In acest caz, nivelul maxim al chiriei nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie."
    Textele constitutionale invocate de autorul exceptiei ca fiind incalcate sunt urmatoarele:
    Art. 20
    "(1) Dispozitiile constitutionale privind drepturile si libertatile cetatenilor vor fi interpretate si aplicate in concordanta cu Declaratia Universala a Drepturilor Omului, cu pactele si cu celelalte tratate la care Romania este parte.
    (2) Daca exista neconcordante intre pactele si tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care Romania este parte, si legile interne, au prioritate reglementarile internationale.";
    Art. 41
    "(1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
    (2) Proprietatea privata este ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular. Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
    (3) Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.
    (4) Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii.
    (5) Despagubirile prevazute in alineatele (3) si (4) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, prin justitie.
    (6) Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
    (7) Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobandirii se prezuma.
    (8) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori contraventii pot fi confiscate numai in conditiile legii.";
    Art. 51
    "Respectarea Constitutiei, a suprematiei sale si a legilor este obligatorie."
    De asemenea, se invoca incalcarea art. 1 pct. 1 din Primul protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, text care are urmatorul continut: "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international."
    Examinand exceptia de neconstitutionalitate a art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative, Curtea constata ca prin Decizia nr. 30 din 6 aprilie 1994, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 100 din 18 aprilie 1994, a decis ca aceste prevederi legale sunt constitutionale. Pentru a pronunta aceasta solutie Curtea a retinut ca prelungirea termenului de validitate a contractelor de inchiriere "nu atinge cu nimic dreptul de dispozitie al proprietarului. Inchirierea este in dreptul civil un simplu act de administrare, care nu afecteaza atributul dispozitiei. Proprietarul isi conserva intact dreptul sau de proprietate, beneficiaza de toate drepturile ce decurg si este tinut de toate obligatiile ce ii revin".
    Analizand continutul dispozitiilor legale criticate, Curtea constata ca finalitatea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriasi si proprietari, de a oferi solutii situatiilor litigioase ivite in procesul aplicarii Legii nr. 112/1995, prin utilizarea unor mijloace juridice, inclusiv prin schimbul obligatoriu de locuinta, si de a stabili cuantumul chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinta. Prin dispozitiile ordonantei nu se reglementeaza regimul general al proprietatii si mostenirii si nici regimul general privind raporturile de munca, sindicatele si protectia sociala, domenii pentru care, intr-adevar, Constitutia prevede necesitatea reglementarii prin lege organica.
    De asemenea, Curtea observa ca interventia Guvernului printr-o masura de urgenta s-a justificat, avandu-se in vedere faptul ca la data de 18 aprilie 1999 expira termenul prevazut de Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative, iar emiterea unei ordonante de urgenta se impunea pentru evitarea unor posibile conflicte intre proprietari si chiriasi.
    Fata de motivele aratate exceptia de neconstitutionalitate ridicata este neintemeiata si urmeaza sa fie respinsa.
    De altfel la aceeasi solutie de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate se ajunge si pe baza argumentelor infatisate in opinia separata formulata la Decizia Curtii Constitutionale nr. 15 din 25 ianuarie 2000, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 267 din 14 iunie 2000, opinie pe care autorii acesteia, membri ai completului de judecata, o mentin si in cauza de fata.
    Curtea constata, de asemenea, ca textele legale invocate nu contravin nici prevederilor art. 1 pct. 1 din Primul protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, intrucat nu contin dispozitii prin care sa se aduca atingere dreptului de proprietate dobandit si exercitat in conditiile legii.

    Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 144 lit. c) si al art. 145 alin. (2) din Constitutie, precum si al art. 13 alin. (1) lit. A.c) si al art. 25 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicata,

    CURTEA
    In numele legii
    DECIDE:

    Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 1 si 2 din Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative si a dispozitiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) si (2), art. 17 si ale art. 32 alin. (2) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Maria Dumitrescu in Dosarul nr. 1.982/2000 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila.
    Definitiva si obligatorie.
    Pronuntata in sedinta publica din data de 27 martie 2001.

          PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
                       LUCIAN MIHAI

                              Magistrat asistent,
                              Cristina Radu