DECIZIE Nr. 512 din 6 octombrie 2005
referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin.
(3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.
40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu
destinatia de locuinte
ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL NR. 1085 din 2 decembrie 2005
Ioan Vida - presedinte
Nicolae Cochinescu - judecator
Aspazia Cojocaru - judecator
Constantin Doldur - judecator
Kozsokar Gabor - judecator
Acsinte Gaspar - judecator
Petre Ninosu - judecator
Ion Predescu - judecator
Serban Viorel Stanoiu - judecator
Ion Tiuca - procuror
Madalina Stefania Diaconu - magistrat-asistent
Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a
dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta
de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea
chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Dumitru
Plugaru in Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
La apelul nominal se prezinta autorul exceptiei, personal si asistat de
avocat Liliana Zaica, lipsind partea Ion Macavei, fata de care procedura de
citare este legal indeplinita.
Autorul exceptiei de neconstitutionalitate solicita, prin avocat, admiterea
acesteia, aratand ca textele criticate incalca prevederile art. 44 si 57 din
Constitutie. Astfel, considera ca instituirea in sarcina proprietarului a
obligatiei de a-l notifica pe chirias despre refuzul de a reinnoi contractul de
locatiune, cu un an inainte de expirarea acestuia, aduce atingere dreptului
proprietarului de a dispune de bunul sau. In speta, contractul de inchiriere a
fost incheiat pe termen de un an, ceea ce inseamna ca proprietarul ar fi
trebuit sa-i notifice chiriasului refuzul sau de a reinnoi locatiunea in
aceeasi zi cu incheierea contractului.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei
de neconstitutionalitate, aratand ca, in medierea dintre proprietar si chirias,
legea a urmarit un echilibru intre interesele acestora, recunoscandu-i
proprietarului dreptul de a dispune de bunul sau, dar cu respectarea unui
termen de preaviz menit sa asigure si protectia chiriasului.
CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
Prin Incheierea din 4 martie 2005, pronuntata in Dosarul nr. 14.862/2004,
Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia
de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin.
(2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia
chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte.
Exceptia a fost ridicata de catre Dumitru Plugaru cu prilejul solutionarii unei
actiuni in evacuare.
In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate, autorul acesteia sustine,
in esenta, ca prin reglementarile criticate "se aduce atingere regimului
proprietatii private, astfel cum este consfintit prin Legea fundamentala a
statului, prin limitarile pe care le stabileste titularilor dreptului de
proprietate privata. [...] Prin instituirea obligatiei proprietarului de a
notifica chiriasului refuzul de reinnoire a contractului de inchiriere cu cel
putin un an inainte de expirarea acestuia, in situatia in care locuinta ii este
necesara proprietarului pentru nevoile sale de locuit, se aduce in mod vadit
atingere atributului de folosinta al proprietarului. Acesta este obligat sa
nu-si mai poata folosi liber si exclusiv proprietatea, de care oricum a fost
privat o lunga perioada in timpul regimului totalitar din Romania. Practic,
indirect si in mod nejustificat, se perpetueaza o nedreptate comisa prin
abuzurile regimului comunist, aducandu-se astfel atingere unui drept
fundamental prevazut de Constitutie".
Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti apreciaza ca exceptia de
neconstitutionalitate nu este intemeiata. In acest sens, arata ca
"finalitatea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 este aceea de
a reglementa raporturile dintre chiriasi si proprietari, de a oferi solutii
situatiilor litigioase ivite intre aceste categorii de persoane, prin
utilizarea unor mijloace juridice atat de protectie a chiriasilor, cat si de
respectare a dreptului de proprietate al fostului proprietar caruia i s-a
restituit imobilul respectiv. Prin dispozitiile acestui act normativ nu se
reglementeaza regimul general al proprietatii, ci scopul emiterii acestei
ordonante de urgenta a fost evitarea unor posibile conflicte intre proprietari
si chiriasi, datorita ivirii unor situatii speciale de restituire a imobilelor
preluate in mod abuziv, in procesul aplicarii Legii nr. 112/1995. Prin urmare,
aceste reglementari speciale cu aplicabilitate redusa la cazurile expres
prevazute de lege nu constituie o ingerinta asupra garantarii proprietatii
private si a libertatii de exercitare a drepturilor si libertatilor
constitutionale, fiind in concret o cale juridica de mijloc, prin care s-a
dorit respectarea dreptului de folosinta, atat al chiriasului, cat si al
proprietarului."
In conformitate cu dispozitiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992,
incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale
Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si formula punctele
de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
Guvernul apreciaza ca textele de lege criticate nu contravin dispozitiilor
constitutionale invocate. Astfel, in ceea ce priveste raportarea la art. 44 din
Constitutie, "finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa
situatia contractelor de inchiriere a imobilelor cu destinatia de locuinte, in
scopul prevenirii unor stari litigioase intre chiriasi si proprietari, iar
reglementarea adoptata de legiuitor are caracterul unor masuri de protectie a
chiriasilor, cu caracter temporar. [...] Statul, chemat sa medieze conflictul
locativ dintre proprietarul, persoana fizica, si chirias, a procedat corect,
asigurandu-i primului posibilitatea valorificarii atributelor dreptului sau de
proprietate, ingrijindu-se totodata de protectia celui de-al doilea impotriva
unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigente rezonabile, fara a caror
satisfacere chiriasul nu poate fi obligat sa elibereze locuinta". In ceea
ce priveste raportarea la art. 57 din Constitutie, "dispozitiile criticate
nu constituie o ingerinta asupra libertatii de exercitare a drepturilor
constitutionale".
Avocatul Poporului arata ca textele de lege criticate sunt constitutionale.
Astfel, exceptia de neconstitutionalitate raportata la art. 44 din Constitutie
este neintemeiata, deoarece "aceste texte de lege, prin dispozitiile pe
care le contin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale in materia
contractului de inchiriere, nu sunt de natura a aduce atingere dreptului de
proprietate, intrucat aceasta reglementare se refera exclusiv la drepturile
locative ale chiriasilor, si nu la exercitarea dreptului de proprietate".
Cu privire la pretinsa incalcare a art. 57 din Constitutie, apreciaza ca acest
text nu are incidenta in cauza de fata, "intrucat nici o dispozitie a
Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu pune in discutie exercitarea
cu buna-credinta a unor drepturi sau libertati fundamentale".
Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele
lor de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si
Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, sustinerile
partii prezente, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate,
raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr.
47/1992, retine urmatoarele:
Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit
dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, ale art. 1 alin. (2) si ale
art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de
neconstitutionalitate ridicata.
Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie dispozitiile art.
14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a
Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei
pentru spatiile cu destinatia de locuinte, publicata in Monitorul Oficial al
Romaniei, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, astfel cum au fost modificate
prin Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr.
40/1999, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 265 din 23
mai 2001. Textele legale criticate au urmatorul continut:
- Art. 14 alin. (3): "Proprietarul este obligat sa ii notifice
chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an
inainte de expirarea acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (2) lit. a)
si b). In cazurile prevazute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel
putin 60 de zile inainte de expirarea contractului.";
- Art. 22 alin. (2) si (3): "(2) In cazul prevazut la art. 14 alin.
(2) lit. a), notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice numele,
prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de
afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite.
(3) In lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia pentru
neindeplinirea conditiilor prevazute la alin. (1) si (2) si la art. 14 alin.
(3), contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin.
(1)."
In sustinerea neconstitutionalitatii acestor texte de lege, autorul
exceptiei invoca incalcarea prevederilor art. 44 si 57 din Constitutie,
potrivit carora:
- Art. 44: "(1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra
statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt
stabilite de lege.
(2) Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege,
indiferent de titular. Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de
proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din
aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la
care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin
lege organica, precum si prin mostenire legala.
(3) Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate
publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.
(4) Sunt interzise nationalizarea sau orice alte masuri de trecere silita
in proprietate publica a unor bunuri pe baza apartenentei sociale, etnice,
religioase, politice sau de alta natura discriminatorie a titularilor.
(5) Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi
subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor,
precum si pentru alte daune imputabile autoritatii.
(6) Despagubirile prevazute in alineatele (3) si (5) se stabilesc de comun
acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, prin justitie.
(7) Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind
protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
(8) Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al
dobandirii se prezuma.
(9) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori
contraventii pot fi confiscate numai in conditiile legii.";
- Art. 57: "Cetatenii romani, cetatenii straini si apatrizii trebuie
sa-si exercite drepturile si libertatile constitutionale cu buna-credinta, fara
sa incalce drepturile si libertatile celorlalti."
Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca scopul
emiterii Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, declarat in art. 1 al
acestui act normativ, a fost acela de a prelungi, de drept, durata contractelor
de inchiriere aflate in curs de executare pentru suprafetele locative detinute
de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii sale in
vigoare. Potrivit art. 7 din ordonanta, prelungirea contractelor de inchiriere
este valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii
proprietari sau de mostenitorii acestora. In aceste cazuri, s-a prevazut ca
intre proprietari si chiriasi sa se incheie un nou contract de inchiriere,
numai la cererea chiriasului.
In conformitate cu dispozitiile art. 14 din ordonanta, la expirarea
termenului de inchiriere convenit, chiriasul are dreptul la reinnoirea
contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica, prin acord
expres, durata inchirierii. In cazul in care proprietarul nu doreste
prelungirea relatiilor contractuale, acesta este obligat sa ii notifice
chiriasului intentia sa, cu cel putin un an inainte de expirarea perioadei de
inchiriere, daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit
ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre
acestia, sau daca locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile acestei
ordonante de urgenta, sau cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea
perioadei de inchiriere, in cazul in care chiriasul nu a achitat chiria cel
putin 3 luni consecutive sau in cazurile prevazute la art. 13 lit. f) - i) din
ordonanta.
Aceasta din urma prevedere, referitoare la notificarea prealabila a
chiriasului, criticata de autorul exceptiei, nu ingradeste in nici un fel
libertatea proprietarului de a dispune de bunul inchiriat, deoarece, respectand
aceasta cerinta, proprietarul va putea, la expirarea contractului de
inchiriere, sa se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul sau.
Legiuitorul a cautat sa mentina, in acest caz, un just echilibru intre
interesele proprietarului si cele ale chiriasului, care sa dea ambelor parti
posibilitatea exercitarii concomitente atat a atributelor derivate din dreptul
de proprietate, cat si a celor rezultate din drepturile locative.
Faptul ca, potrivit art. 22 alin. (2) din ordonanta, notificarea prealabila
a chiriasului trebuie sa indice anumite date despre persoana indreptatita a
locui in imobilul retrocedat (numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum
si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei
indreptatite), reprezinta o detaliere a conditiei cerute de art. 14 alin. (2)
lit. a) - "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale
proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre
acestia" - care il indreptateste pe proprietar sa refuze reinnoirea
contractului de inchiriere.
Protectia temporara a chiriasilor, inclusiv in conditiile retrocedarii
imobilelor catre fostii proprietari, fiind scopul declarat al ordonantei,
aceasta se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea
contractelor de inchiriere pentru o perioada de 5 sau 3 ani, dupa caz,
asigurarea stabilitatii, in viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea
dreptului chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere si crearea unor
garantii impotriva unei evacuari abuzive, precum si a unui drept de preemptiune
in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta.
In acest context, nu apare ca fiind neconstitutionala nici sanctiunea
prevazuta de art. 22 alin. (3) din ordonanta, potrivit caruia, in lipsa
notificarii ori in caz de nulitate a acesteia, contractul de inchiriere se
reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezinta
instrumente juridice menite sa asigure o solutie de compromis intre proprietari
si chiriasi, in scopul prevenirii aparitiei unor stari litigioase intre acestia
si in incercarea de a ocroti buna-credinta a ambelor parti, prin reglementarea
relatiilor contractuale intr-o modalitate care sa nu impieteze asupra
substantei drepturilor fiecarei parti.
Pentru considerentele expuse mai sus, in temeiul art. 146 lit. d) din
Constitutie, precum si al art. 1 - 3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art.
29 din Legea nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUTIONALA
In numele legii
DECIDE:
Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin.
(3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.
40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu
destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Dumitru Plugaru in Dosarul nr.
14.862/2004 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Definitiva si general obligatorie.
Pronuntata in sedinta publica din data de 6 octombrie 2005.
PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Madalina Stefania Diaconu