DECIZIE   Nr. 79 din 5 noiembrie 2007

cu privire la interpretarea si aplicarea unitara a dispozitiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, referitor la posibilitatea valorificarii, pe calea executarii silite, a imobilelor dobandite in temeiul prevederilor acestui articol.

ACT EMIS DE: INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 570 din 29 iulie 2008

Dosar nr. 50/2007

Sub preşedinţia domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, preşedintele Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie,

Secţiile Unite ale Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 25 lit.a din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-au întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu privire la interpretarea si aplicarea unitara a dispozitiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, referitor la posibilitatea valorificarii, pe calea executarii silite, a imobilelor dobandite in temeiul prevederilor acestui articol.

Secţiile Unite au fost constituite cu respectarea dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenţi 75 de judecători din totalul de 114 aflaţi în funcţie.

Procurorul general al Parchetului de pe lângă Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost reprezentat de procurorul Antoaneta Florea.

Reprezentanta procurorului general al Parchetului de pe lângă Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie a susţinut recursul în interesul legii, punând concluzii de admitere a acestuia în sensul de a se stabili că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol nu pot fi valorificate pe calea executării silite.

SECŢIILE   UNITE,

In aplicarea dispoziţiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, referitor la posibilitatea valorificării pe cale silită a imobilelor dobândite în temeiul prevederilor acestui articol, instanţele judecătoreşti nu au un punct de vedere unitar, adoptând soluţii diferite cu privire la înstrăinarea acestora în cazul procedurii executării silite.

Astfel, unele instanţe au considerat că interdicţia instrăinării prevăzută în art. 9 ultimul alineat din Legea nr. 112/1995 se extinde şi asupra vânzării pe calea executării silite.

S-a relevat în acest sens că instituirea interdicţiei s-a făcut în considerarea bunului (intuitu rei), ceea ce ar include şi cazul vânzării lui în cadrul procedurii executării silite.

S-a motivat că imobilul este inalienabil temporar, astfel că asupra lui nu se pot realiza acte de dispoziţie şi nici chiar acte de executare silită, subliniindu-se că ultimul gen de acte ar reprezenta o modalitate indirectă de eludare a dispoziţiilor legale care scot temporar din circuitul civil această categorie de bunuri.

S-a mai argumentat că legiuitorul foloseşte termenul generic de „înstrăinare", ceea ce înseamnă că intenţia sa a fost aceea de a exclude orice formă de transfer al dreptului de proprietate, atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit, neexistând nicio deosebire între înstrăinarea voluntară a imobilului dobândit în baza Legii nr. 112/1995, până la împlinirea termenului de 10 ani, şi înstrăinarea în cadrul executării silite, care nu implică manifestarea de voinţă a debitorului.

Alte instanţe, dimpotrivă, au considerat că dispoziţiile art. 9 ultimul alineat din lege prevăd o indisponibilizare temporară a imobilelor cumpărate în baza acestui act normativ, fără să le declare neurmăribile, astfel că acestea pot fi valorificate pe calea executării silite.

S-a mai susţinut că noţiunea de „înstrăinare", prevăzută în art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, presupune o manifestare de voinţă  în   acest  sens,   respectiv  intenţia  de  a  înstrăina, concretizată în cadrul unui act juridic voluntar translativ de proprietate, cum sunt contractele de vânzare-cumpărare, de donaţie, de schimb etc.

Examinându-se punctele de vedere menţionate în raport cu dispoziţiile legale aplicabile se constată următoarele:

Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, „chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului".

In alin. 8 al aceluiaşi articol se mai prevede că „apartamentele dobândite în condiţiile alin. 1 nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării".

Aşadar, nerespectarea acestei ultime dispoziţii legale imperative este sancţionată de lege cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare, nulitate ce poate fi invocată în orice stare a procesului de orice parte interesată şi chiar din oficiu.

Sub acest aspect trebuie observat că, instituind o atare interdicţie, legiuitorul face referire la „înstrăinare" în sensul de act juridic voluntar, prin care se transferă dreptul de proprietate asupra imobilului (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc).

Or, în înţelesul noţiunii de „înstrăinare" nu poate fi cuprinsă şi executarea silită, care presupune un transfer forţat al dreptului de proprietate din patrimoniul debitorului urmărit către terţe persoane, în scopul obţinerii sumelor de bani necesare îndestulării creditorului urmăritor.

In această privinţă trebuie avut în vedere că în materia executării silite este aplicabil principiul instituit în art. 1718 din Codul civil, în conformitate cu care debitorul este ţinut să răspundă pentru obligaţiile sale cu toate bunurile mobile şi imobile, evident cu excepţiile prevăzute de lege.

Or, această interdicţie de înstrăinare nu echivalează cu scoaterea din circuitul civil a acestor imobile, ci se referă exclusiv la actele de dispoziţie voluntară ale creditorului, nefiind vizată persoana debitorului care s-ar vedea eliberat astfel de plata unei creanţe cu o valoare substanţială.

Ca atare, apartamentele dobândite de chiriaşi în condiţiile prevăzute în art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, inalienabile timp de 10 ani de la data cumpărării, chiar dacă nu pot fi înstrăinate prin acte de voinţă ale beneficiarilor acestei dispoziţii, sunt supuse totuşi regimului executării silite, a cărei natură juridică diferă de aceea a oricărui contract de înstrăinare încheiat cu consimţământul celui care a devenit proprietar al bunului.

Dacă, în accepţiunea elementului consimţământ, esenţial în orice act de înstrăinare încheiat de proprietarul bunului, se înţelege libera exprimare a voinţei acestuia justificată de o cauză concretizată în voinţa de a achiziţiona un obiect ce poate constitui echivalentul cel puţin la fel de avantajos pentru el ca şi bunul pe care îl cedează, este evident că în cazul executării silite bunul nu mai iese din patrimoniul său cu liberul lui consimţământ integru.

De aceea, ori de câte ori se dispune între vii cu privire la dreptul de proprietate asupra unui imobil din categoria celor la care se referă art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, ne aflăm neîndoielnic într-un caz de înstrăinare pentru care există restricţie timp de 10 ani de la data cumpărării.

Dar, în raport cu finalitatea legii, care urmăreşte să restricţioneze între vii eventualele tendinţe speculative cu asemenea imobile achiziţionate în condiţii speciale, de regulă avantajoase pentru dobânditori, în cazul transmiterii dreptului de proprietate moştenitorilor, ca urmare a decesului, sau în cadrul procedurii publice a executării silite, desfăşurată în favoarea creditorului care nu a fost îndestulat în termenii contractului, nu se mai poate pretinde că asemenea modalităţi de dobândire a imobilului ar mai putea fi expuse aceluiaşi interes speculativ.

Acest punct de vedere a fost însuşit de altfel de autorii Legii nr. 10/2001, în care s-a nuanţat o astfel de restricţie, prevăzându-se, la art. 43 alin. 1, că „chiriaşii cărora, în temeiul prevederilor art. 9 alin. 1-4 din Legea nr. 112/1995, li s-au vândut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele în care locuiau au dreptul să le înstrăineze sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării numai persoanei îndreptăţite, fost proprietar al acelei locuinţe".

Rezultă deci că, în raport cu natura ei juridică, restricţia înstrăinării imobilului reglementată în alin. 8 al art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu poate împiedica şi desfăşurarea procedurii executării silite asupra aceluiaşi imobil.

Aşadar, intervenţia procedurii asigurate de executorul judecătoresc în transferul dreptului de proprietate, care înlătură orice presupunere că chiriaşul dobanditor al imobilului ar putea determina înstrăinarea imobilului cumpărat în scopuri speculative, scoate un asemenea caz din câmpul de acţiune al restricţiei menţionate.

Ca urmare, chiar dacă vânzarea la licitaţie publică în cadrul urmăririi silite asupra bunurilor imobile, reglementată în art. 488-571 din Codul de procedură civilă, este susceptibilă de a fi privită ca o modalitate de realizare a unei convenţii de vindere-cumpărare în sensul prevederilor art. 1294 şi 1388-1390 din Codul civil, totuşi modalitatea total diferită de dobândire a dreptului de proprietate pe calea acesteia impune exceptarea ei din formele de înstrăinare la care se referă art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.

In consecinţă, în temeiul dispoziţiilor art. 25 lit. a) din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, precum şi ale art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii şi a se decide că dispoziţiile art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, se interpretează în sensul că imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol pot constitui obiect al executării silite.

PENTRU  ACESTE   MOTIVE

In numele legii

DECID:

Admit recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

Dispoziţiile art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, se interpretează în sensul că imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol pot constitui obiect al executării silite.

Obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 din Codul de procedură civilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 5 noiembrie 2007.

PREŞEDINTELE INALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE,

prof. univ. dr. NICOLAE POPA

Prim-magistrat-asistent,

Victoria Maftei