DECIZIE   Nr. 398 din  5 octombrie 2004

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 1028 din  8 noiembrie 2004

    Ioan Vida                - presedinte
    Nicolae Cochinescu       - judecator
    Aspazia Cojocaru         - judecator
    Constantin Doldur        - judecator
    Kozsokar Gabor           - judecator
    Acsinte Gaspar           - judecator
    Petre Ninosu             - judecator
    Ion Predescu             - judecator
    Serban Viorel Stanoiu    - judecator
    Aurelia Popa             - procuror
    Mihaela Senia Costinescu - magistrat-asistent

    Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, exceptie ridicata de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec si Maria Kozilec in Dosarul nr. 1.026/C/2004 al Curtii de Apel Timisoara - Sectia civila.
    La apelul nominal se prezinta partea Gheorghe Grecu, lipsind autorii exceptiei si partea Camelia Grecu, fata de care procedura de citare este legal indeplinita.
    Partea prezenta solicita respingerea exceptiei ca fiind neintemeiata, aratand ca art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu afecteaza dreptul proprietarului, ci doar instituie un drept de preemtiune al chiriasului, drept care poate fi exercitat, in conditiile legii, in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere.
    Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate, sustinand ca prin textul de lege criticat legiuitorul a reglementat o masura de protectie a chiriasului, fara a aduce atingere dreptului de proprietate, asa cum este acesta consacrat de Constitutie si de Protocolul aditional nr. 1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

    CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
    Prin Incheierea din 10 iunie 2004, pronuntata in Dosarul nr. 1.026/C/2004, Curtea de Apel Timisoara - Sectia civila a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, exceptie ridicata de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec si Maria Kozilec.
    In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate autorii arata ca, daca este echitabil ca noul proprietar, cumparator al imobilului, sa respecte contractul de inchiriere si drepturile locative ale chiriasului pana la expirarea termenului inchirierii, dispozitia privitoare la dreptul de preemtiune al chiriasului si la dreptul de a se subroga cumparatorului in situatia vanzarii locuintei anterior expirarii perioadei de inchiriere este prohibitiva atat pentru proprietarul-vanzator, caruia ii impune anumite restrictii (afectandu-i dreptul de a selectiona cumparatorul, deci indirect principiul libertatii contractuale si al autonomiei de vointa), cat si pentru prezumtivul cumparator, obligat sa astepte hotararea chiriasului de a se prevala de dreptul sau de preemtiune.
    Prin urmare, textul de lege criticat restrange in mod nejustificat posibilitatea proprietarului de a dispune in mod liber de bunul sau, ajungandu-se la situatia in care dreptul de proprietate se subordoneaza dreptului de locatiune, ceea ce contravine principiului constitutional consacrat de art. 44 alin. (2), referitor la garantarea proprietatii private.
    Curtea de Apel Timisoara - Sectia civila arata ca dreptul de preemtiune al chiriasului are rolul de a asigura o anumita protectie a acestuia cu privire la stabilitatea si continuitatea folosintei locuintei si nu este de natura a limita dreptul de proprietate privata. Textul de lege criticat nu vine sa instituie in favoarea chiriasului un pret inferior celui al pietei, ceea ce ar fi lezat dreptul de dispozitie al proprietarului care ar fi fost pus in imposibilitatea de a-si valorifica imobilul la preturile existente pe piata libera.
    Pe de alta parte, dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile tertului cumparator care a achizitionat bunul de la proprietarul vanzator la un pret mai mic decat cel indicat in oferta din notificarea chiriasului sau in lipsa unei asemenea notificari reprezinta o sanctiune care se aplica unui proprietar care a inteles sa-si valorifice dreptul cu incalcarea reglementarilor juridice in vigoare.
    Asa fiind, art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 creeaza cadrul legal particular in care dispozitiile constitutionale se pot exercita, exceptia de neconstitutionalitate fiind neintemeiata.
    In conformitate cu dispozitiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicata, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului, precum si Avocatului Poporului pentru a-si formula punctele de vedere cu privire la exceptia ridicata.
    Guvernul considera exceptia de neconstitutionalitate ca fiind neintemeiata, apreciind ca, prin instituirea dreptului de preemtiune, legiuitorul a acordat un beneficiu chiriasului in scopul protejarii acestuia de comportamentul abuziv al proprietarului. Textul de lege criticat face astfel aplicarea prevederilor art. 44 alin. (1) teza a doua din Constitutie, republicata, stabilind limitele dreptului de proprietate in situatia speciala prevazuta de lege.
    Avocatul Poporului arata ca legiuitorul ordinar este competent sa stabileasca cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, in asa fel incat sa nu vina in coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 constituind expresia aplicarii art. 44 alin. (1) teza a doua din Constitutie, republicata, potrivit caruia continutul si limitele acestui drept sunt stabilite de lege.
    In plus, scopul Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 il reprezinta protectia chiriasilor prin masuri corespunzatoare, in deplin acord cu dispozitiile constitutionale cuprinse in art. 47 alin. (1), care prevad ca "Statul este obligat sa ia masuri de dezvoltare economica si de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent".
    Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctul lor de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate.

    CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si al Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, sustinerile partii prezente, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, republicata, retine urmatoarele:
    Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutia Romaniei, republicata, ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, republicata, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
    Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001, dispozitii care au urmatorul continut:
    - Art. 21: "Dispozitiile art. 18 - 20 privind dreptul de preemtiune al chiriasului si dreptul de a se subroga cumparatorului sunt aplicabile si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere. Cumparatorul este dator sa respecte contractul de inchiriere incheiat, inscris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza vanzarii a fost prevazuta in contractul de inchiriere."
    Autorii exceptiei sustin ca dispozitiile legale criticate incalca prevederile constitutionale ale art. 44 alin. (2) teza intai: "Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular."
    Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea retine ca art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului la cumpararea locuintei in cazul in care proprietarul isi manifesta intentia de a o vinde inainte de expirarea perioadei de inchiriere stipulate in cuprinsul contractului de locatiune. Nerespectarea obligatiei corelative a proprietarului, respectiv daca locuinta este vanduta cu un pret inferior sau chiar egal celui prevazut in oferta adresata chiriasului care nu a acceptat-o, ii confera acestuia din urma dreptul de a se subroga cumparatorului, platindu-i acestuia pretul convenit cu vanzatorul.
    Curtea constata ca sustinerile autorului exceptiei sunt neintemeiate, intrucat prin reglementarea dedusa controlului proprietarul nu este lipsit de posibilitatea de a negocia pretul vanzarii si de a vinde imobilul tertului care ofera un pret mai mare, singura situatie in care s-ar fi putut retine ca textul de lege criticat vine in coliziune cu norma constitutionala de referinta, prin restrangerea prerogativei de dispozitie a dreptului de proprietate. Or, in conditiile in care dreptul de preemtiune, precum si cel de a se subroga cumparatorului, recunoscute chiriasului, opereaza exclusiv la pret egal, deci doar in cazul in care proprietarul a inteles sa vanda unui tert, desi chiriasul ii oferise acelasi pret - optiune prin ea insasi abuziva si lipsita de legitimitate -, consacrarea drepturilor mentionate prin lege, cu o evidenta finalitate de protectie a interesului chiriasului, lipseste de orice temei critica de neconstitutionalitate.

    Pentru considerentele expuse mai sus, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147 alin. (4) din Constitutie, republicata, precum si al art. 1 - 3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992, republicata,

    CURTEA CONSTITUTIONALA
    In numele legii
    DECIDE:

    Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie ridicata de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec si Maria Kozilec in Dosarul nr. 1.026/C/2004 al Curtii de Apel Timisoara - Sectia civila.
    Definitiva si general obligatorie.
    Pronuntata in sedinta publica din data de 5 octombrie 2004.

          PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
              prof. univ. dr. IOAN VIDA

                              Magistrat asistent,
                              Mihaela Senia Costinescu