DECIZIE Nr. 5
din 21 ianuarie 2008
cu privire la problema
aplicabilitatii dispozitiilor Legii nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si
spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile
unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, in cazul contractelor
de inchiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
ACT EMIS DE:
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
ACT PUBLICAT IN:
MONITORUL OFICIAL NR. 673 din 30 septembrie 2008
Dosar nr. 59/2007
Sub preşedinţia domnului profesor univ. dr. Nicolae
Popa, preşedintele Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie,
Secţiile Unite ale Inaltei Curţi de Casaţie şi
Justiţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 25 lit. a) din Legea nr.
304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-au întrunit pentru a
examina recursul în interesul legii, declarat de procurorul general al
Parchetului de pe lângă Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu privire la
problema aplicabilitatii dispozitiilor Legii nr.
85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite
din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de
stat, republicata, in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa data
intrarii in vigoare a acestui act normativ.
Secţiile Unite au fost constituite cu respectarea
dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenţi 88 de
judecători din totalul de 114 aflaţi în funcţie.
Procurorul general al Parchetului de pe lângă Inalta
Curte de Casaţie şi Justiţie a fost reprezentat de procurorul Antoaneta Florea.
Reprezentanta procurorului general al Parchetului de pe
lângă Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie a susţinut recursul în interesul legii,
punând concluzii pentru a fi admis în sensul de a se stabili că dispoziţiile
Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile şi contractelor de închiriere încheiate
ulterior intrării sale în vigoare, în sensul că titularii unor asemenea
contracte pot solicita obligarea unităţilor economice sau bugetare de stat la
încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a suprafeţelor locative pe care le
ocupă.
SECŢIILE UNITE,
deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:
In practica instanţelor judecătoreşti s-a ivit
diversitate de soluţii în aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 privind
vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile
statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat,
republicată, în situaţia în care contractele de închiriere au fost încheiate
după data intrării în vigoare a legii.
Astfel, unele instanţe au considerat că titularii
contractelor de închiriere a suprafeţelor locative construite din fondurile
statului şi ale unităţilor economice sau bugetare de stat încheiate după data
intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 nu pot beneficia de prevederile acestui
act normativ.
S-a motivat că acest punct de vedere se impune deoarece
beneficiul facultăţii de a cumpăra, cu obligaţia imperativă corelativă de a
vinde, instituită în sarcina persoanelor juridice deţinătoare ale unor astfel
de locuinţe, este acordat doar titularilor contractelor de închiriere din
momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
S-a apreciat că această obligaţie imperativă de a vinde
nu este instituită decât în beneficiul celor care aveau calitatea de chiriaş la
data de 29 iulie 1992, când au intrat în vigoare prevederile legii ce au
reglementat acest beneficiu.
Alte instanţe, dimpotrivă, s-au
pronunţat în sensul că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile şi
contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării legii în vigoare.
In susţinerea acestui punct de vedere s-a apreciat că
dispoziţiile art. 7 din legea menţionată impun drept condiţie pentru încheierea
contractului de vânzare-cumpărare doar pe aceea ca locuinţele să fi fost
construite anterior intrării în vigoare a legii, nu şi pe aceea a
anteriorităţii contractului de închiriere.
Aceste din urmă instanţe au interpretat şi aplicat
corect dispoziţiile legii.
In adevăr, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992
privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile
unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, se prevede că
„locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii
contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în
condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite
din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi".
Pe de altă parte, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr.
85/1992: „Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare
de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât
locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de
închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în
condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi", iar în
conformitate cu alin. 2 al aceluiaşi articol „vor fi vândute la cerere, în
condiţiile prevederilor alin. 1 şi cu respectarea dispoziţiilor art. 1 alin. 3,
titularilor de contracte de închiriere şi locuinţele care înainte de 6 martie
1945 au aparţinut regiilor autonome, instituţiilor şi societăţilor cu capital
de stat, mixt sau privat, care şi-au încetat existenţa după această dată sau,
după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de
stat", pentru ca, în fine, prin alin. 6 al acestui articol să se precizeze
că „beneficiază de prevederile alin. 1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii
unităţilor proprietare".
Din conţinutul acestor norme legale rezultă deci că,
prin reglementarea obligativităţii vânzării imobilelor ce intră sub incidenţa
lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voinţă a părţilor,
consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil, conform căruia: „Convenţiile
legal făcute au putere de lege între părţile contractante."
Ca urmare, sub acest aspect,
consimţământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie
necesităţii de ordin juridic, astfel cum este precizată de dispoziţiile Legii
nr. 85/1992.
In adevăr, prin acest act normativ şi prin
Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere
dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie
construite din fondurile statului şi ale unităţilor economice sau bugetare de
stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie.
De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992,
făcându-se referire la locuinţele construite din fondurile statului, se
stabileşte că acestea „pot fi cumpărate" sau „vor fi vândute" ca
atare, ceea ce subliniază că naşterea raportului juridic este la latitudinea
titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen,
poate formula cerere de cumpărare.
Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când
sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite
din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în
vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere,
putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, iar locuinţele să nu facă
parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin.
7 din Legea nr. 85/1992.
Totodată, este de observat că legea nu condiţionează
obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil
încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată
doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din
lege, au fost „construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de
stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".
Aşadar, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una
in rem, în raport cu
natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau
bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de
chiriaş la data intrării în vigoare a legii.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr.
85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul
realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la
data intrării în vigoare a legii.
De altfel, raţiunea acestei interpretări este impusă nu
numai de conţinutul neechivoc al textelor de lege menţionate, dar şi de scopul
adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare
chiriaş al unei locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau
bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare,
în anumite condiţii de preţ şi creditare.
Insăşi evoluţia reglementărilor legale în materie, prin
succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr.
114/1996), reflectă opţiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecţie
socială, dând posibilitate tuturor chiriaşilor să cumpere locuinţele pe care le
ocupă.
In cazul în care legiuitorul ar fi dorit ca de dispoziţiile acestei legi să beneficieze doar o anumită
categorie de chiriaşi, respectiv cei care aveau contract de închiriere valabil
încheiat la data intrării în vigoare a actului normativ, excluzându-i deci pe
chiriaşii ulteriori, ar fi prevăzut în mod expres aceasta.
Pe de altă parte, prin dispoziţiile art. 2 alin. 2 şi
3, art. 6 alin. 2 şi ale art. 7 alin. 7 şi 9 din Legea nr. 85/1992, se
stabilesc în mod expres, imperativ şi limitativ categoriile de locuinţe care nu
pot fi înstrăinate.
Aşa fiind, faţă de scopul acestui act normativ, de
principiile aplicării legii civile în timp, precum şi de regulile de
interpretare logică a normelor juridice, se impune ca, în lipsa unei prevederi
legale exprese de interdicţie, să beneficieze de dispoziţiile Legii nr. 85/1992
toţi titularii contractelor de închiriere a locuinţelor, indiferent de momentul
încheierii acestor contracte.
In consecinţă, în temeiul dispoziţiilor art. 25 lit. a
din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, precum şi
ale art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în
interesul legii şi a se stabili că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată,
sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data
intrării în vigoare a acestui act normativ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
In numele legii
DECID:
Admit recursul în interesul legii declarat de
Procurorul general al Parchetului de pe lângă Inalta Curte de Casaţie şi
Justiţie şi stabilesc că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de
locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din
fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, sunt
aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării
în vigoare a acestui act normativ.
Obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 din Codul de
procedură civilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 ianuarie
2008.
PREŞEDINTELE ÎNALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE,
prof. univ. dr. NICOLAE POPA
Prim-magistrat-asistent,
Victoria Maftei