DECIZIE Nr. 363 din 5 iulie 2005
referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 13 si 14
din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor
si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte
ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL NR. 834 din 15 septembrie 2005
Ioan Vida - presedinte
Nicolae Cochinescu - judecator
Constantin Doldur - judecator
Acsinte Gaspar - judecator
Kozsokar Gabor - judecator
Petre Ninosu - judecator
Ion Predescu - judecator
Serban Viorel Stanoiu - judecator
Florentina Balta - procuror
Ingrid Alina Tudora - magistrat-asistent
Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a
dispozitiilor art. 13 si 14 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999
privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia
de locuinte, exceptie ridicata de Aurica Balasa, Maria Olaru, Stefania Popescu
si Aurica (Marica) Buica in Dosarul nr. 6.542/CIV/C/2004 al Curtii de Apel
Craiova - Sectia civila.
La apelul nominal lipsesc partile, fata de care procedura de citare este
legal indeplinita.
Cauza este in stare de judecata.
Reprezentantul Ministerului Public, invocand jurisprudenta Curtii
Constitutionale in materie, respectiv deciziile nr. 166/2000, nr. 192/2003 si
nr. 210/2004, pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate
ca neintemeiata.
CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
Prin Incheierea nr. 9 din 24 februarie 2005, pronuntata in Dosarul nr.
6.542/CIV/C/2004, Curtea de Apel Craiova - Sectia civila a sesizat Curtea
Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 13 si
14 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia
chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, modificata
prin Legea nr. 241/2001, exceptie ridicata de Aurica Balasa, Maria Olaru,
Stefania Popescu si Aurica (Marica) Buica.
In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate autorii acesteia sustin ca
dispozitiile criticate contravin prevederilor art. 16 din Constitutie, intrucat
"creeaza o situatie de discriminare intre cetatenii care au calitatea de
chiriasi in imobilele ce fac obiectul de reglementare al Legii nr. 241/2001,
fata de ceilalti chiriasi care, neregasindu-se in ipotezele enumerate limitativ
la art. 13, beneficiaza de prelungirea sau reinnoirea contractelor, astfel
incat chiriasilor aflati in ipotezele normative ale art. 13 si 14 din Legea nr.
241/2001 li se impune o pozitie de inegalitate".
De asemenea, autorii exceptiei apreciaza ca sunt incalcate, in egala
masura, si prevederile constitutionale ale art. 53, textele de lege criticate
operand o restrangere a dreptului de locatiune, care nu se regaseste in nici
una dintre situatiile prevazute de alin. (1) al art. 53 din Constitutie, asa cum
nu se regaseste nici necesitatea restrangerii exercitiului acestui drept intr-o
societate democratica, impusa de alin. (2) al aceluiasi articol. In acest sens,
arata ca, "in masura in care partile ar fi prezente, ca urmare a citarii
lor, ar putea purta discutii asupra cuantumului cautiunii, precum si asupra
termenului in care urmeaza sa fie depusa aceasta".
Curtea de Apel Craiova - Sectia civila arata ca exceptia de
neconstitutionalitate este neintemeiata, intrucat dispozitiile legale criticate
nu incalca principiul egalitatii in fata legii si nici prevederile art. 53 din
Constitutie.
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea
de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale
Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele
de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate ridicate.
Guvernul considera ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiata,
apreciind ca Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu numai ca nu
contravine prevederilor art. 16 alin. (1) din Constitutie, ci, dimpotriva,
prevederile acesteia au menirea de a asigura protectia chiriasilor din
imobilele restituite fostilor proprietari. Asa fiind, nu se poate sustine ca
dispozitiile legale criticate creeaza o situatie de discriminare a unor
chiriasi ce nu beneficiaza de prelungirea sau reinnoirea contractelor de
inchiriere, intrucat legiuitorul, chemat sa medieze conflictul locativ dintre
proprietarul persoana fizica si chirias, a procedat corect, asigurandu-i
primului posibilitatea valorificarii atributelor dreptului sau de proprietate,
ingrijindu-se totodata de protectia celui de-al doilea impotriva eventualelor
abuzuri, prin instituirea unor exigente rezonabile fara a caror satisfacere chiriasul
nu poate fi obligat sa elibereze locuinta.
In sustinerea punctului sau de vedere este invocata jurisprudenta Curtii
Constitutionale, si anume deciziile nr. 157/2003 si nr. 263/2003. De asemenea,
Guvernul apreciaza ca nu poate fi retinuta nici critica autorilor exceptiei
privind infrangerea art. 53 din Constitutie, in acest sens invocand Decizia
Curtii Constitutionale nr. 266/2000.
Avocatul Poporului apreciaza ca dispozitiile art. 13 si 14 din Ordonanta de
urgenta a Guvernului nr. 40/1999 sunt constitutionale. In acest sens, arata ca
textele de lege criticate nu instituie privilegii sau discriminari intre
cetateni si nu incalca principiul constitutional al egalitatii in drepturi a
cetatenilor, tratamentul egal impunandu-se doar pentru cetatenii aflati in
situatii identice. Arata astfel ca dispozitiile criticate ocrotesc in mod egal
pe proprietar si pe chirias, stabilind, pe de o parte, in ce masura
proprietarul poate refuza in mod justificat prelungirea contractului, iar pe de
alta parte, dand chiriasului posibilitatea sa isi apere dreptul locativ in
conditiile in care nu i se poate reprosa vreo conduita culpabila. In sustinerea
acestor argumente este invocata jurisprudenta Curtii Constitutionale, si anume
deciziile nr. 192/2003 si nr. 166/2000.
De asemenea, Avocatul Poporului arata ca dispozitiile legale criticate nu
pun in discutie restrangerea exercitiului unor drepturi sau al unor libertati
fundamentale, in acest sens Curtea Constitutionala pronuntandu-se prin Decizia
nr. 88/2000.
Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele
lor de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate ridicate.
CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si
Avocatului Poporului, raportul intocmit in cauza de judecatorul-raportor,
notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, dispozitiile legale
criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii
nr. 47/1992, retine urmatoarele:
Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit
dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, ale art. 1 alin. (2), ale art.
2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de
neconstitutionalitate ridicata.
Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie dispozitiile art.
13 si 14 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia
chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte,
publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie
1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, publicata
in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001, dispozitii
care au urmatorul continut:
- Art. 13: "Prelungirea contractelor de inchiriere nu se aplica:
a) in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari
persoane fizice, altele decat cele prevazute la art. 2 - 7;
b) in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de
locuinte proprietate particulara, prevazute la art. 1 - 7, ai caror titulari de
contract sau membri de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei
locuinte corespunzatoare ori au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa
data de 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate. Fac exceptie contractele de
inchiriere ai caror titulari sau membri de familie mentionati in contract au
redobandit, ca fosti proprietari sau mostenitori ai acestora, locuinte care
sunt efectiv ocupate de chiriasi persoane fizice, de una dintre persoanele
juridice prevazute la art. 1 sau de o institutie publica;
c) chiriasului care refuza sa preia in folosinta o alta locuinta pusa la
dispozitie, in conditiile prezentei ordonante de urgenta, de fostul proprietar
sau de mostenitorii acestuia ori de autoritatile publice locale;
d) in cazul litigiilor determinate de refuzul chiriasilor carora li s-a
notificat sa incheie un nou contract de inchiriere cu proprietarul, potrivit
Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicata, cu
modificarile si completarile ulterioare;
e) in cazul litigiilor dintre proprietar si chirias avand ca obiect
schimbul de locuinte;
f) in cazul chiriasilor care au subinchiriat locuinta fara consimtamantul
scris al proprietarului;
g) in cazul chiriasilor care au schimbat total sau partial destinatia ori
structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si
fara aprobarile legale;
h) chiriasului care a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii
in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora ori
care a instrainat fara drept parti din acestea;
i) chiriasului care are un comportament ce face imposibila convietuirea sau
impiedica folosirea normala a locuintei;
j) chiriasilor rezidenti in strainatate care, fara a fi detasati, nu au mai
folosit locuinta mai mult de un an fara intrerupere.";
- Art. 14: "(1) La expirarea termenului de inchiriere stabilit conform
prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea
contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord
expres durata inchirierii.
(2) Proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere numai
pentru urmatoarele motive:
a) locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale
sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt
cetateni romani cu domiciliul in Romania;
b) locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de
urgenta;
c) chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea
contractului de inchiriere;
d) in cazurile prevazute la art. 13 lit. f) - i).
(3) Proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a
reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea
acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (2) lit. a) si b). In cazurile
prevazute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel putin 60 de zile
inainte de expirarea contractului.
(4) Sunt permise mai multe reinnoiri succesive.
(5) Chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 60 de zile
de la expirarea termenului contractual, daca locatiunea nu s-a reinnoit.
Chiriasul este obligat sa plateasca intreaga chirie, precum si toate
cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei in care a ocupat
efectiv locuinta."
Autorii exceptiei sustin ca dispozitiile legale criticate incalca
prevederile constitutionale ale art. 16 alin. (1) si ale art. 53, care au
urmatorul continut:
- Art. 16 alin. (1): "Cetatenii sunt egali in fata legii si a
autoritatilor publice, fara privilegii si fara discriminari.";
- Art. 53: "(1) Exercitiul unor drepturi sau al unor libertati poate
fi restrans numai prin lege si numai daca se impune, dupa caz, pentru: apararea
securitatii nationale, a ordinii, a sanatatii ori a moralei publice, a
drepturilor si a libertatilor cetatenilor; desfasurarea instructiei penale;
prevenirea consecintelor unei calamitati naturale, ale unui dezastru ori ale
unui sinistru deosebit de grav.
(2) Restrangerea poate fi dispusa numai daca este necesara intr-o societate
democratica. Masura trebuie sa fie proportionala cu situatia care a
determinat-o, sa fie aplicata in mod nediscriminatoriu si fara a aduce atingere
existentei dreptului sau a libertatii."
Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca
dispozitiile art. 13 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 au mai
fost supuse controlului de constitutionalitate, prin raportare la prevederile
art. 16 din Constitutie.
Astfel, prin Decizia nr. 166 din 26 septembrie 2000, publicata in Monitorul
Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 549 din 7 noiembrie 2000, si prin Decizia
nr. 192 din 13 mai 2003, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I,
nr. 539 din 28 iulie 2003, Curtea Constitutionala a statuat ca textul de lege
criticat nu instituie privilegii sau discriminari intre cetateni si nu incalca
principiul constitutional al egalitatii in drepturi a cetatenilor, tratamentul
egal impunandu-se doar pentru cetatenii aflati in situatii identice.
Curtea Constitutionala a retinut in mod constant in jurisprudenta sa ca
principiul egalitatii nu inseamna uniformitate, asa incat, daca la situatii
egale trebuie sa corespunda un tratament egal, la situatii diferite tratamentul
juridic nu poate fi decat diferit. De aceea nu sunt excluse, ci, dimpotriva,
sunt admise solutii legislative diferite pentru situatii diferite. Dispozitiile
legale criticate ocrotesc in mod egal pe proprietar si pe chirias, stabilind,
pe de o parte, in ce masura proprietarul poate refuza in mod justificat
prelungirea contractului, iar pe de alta parte, dand chiriasului posibilitatea
sa isi apere dreptul locativ in conditiile in care nu i se poate reprosa vreo
conduita culpabila. De asemenea, cu privire la dispozitiile art. 14, prin
Decizia nr. 97 din 18 mai 2000, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei,
Partea I, nr. 512 din 19 octombrie 2000, Curtea a retinut ca dispozitiile
Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu contravin principiului
egalitatii in drepturi a cetatenilor, deoarece egalitatea intre cetateni nu
impiedica stabilirea unor restrictii sau limitari ale dreptului de proprietate.
Referitor la sustinerea autorilor exceptiei privind infrangerea art. 53 din
Constitutie, prin Decizia nr. 88 din 4 mai 2000, publicata in Monitorul Oficial
al Romaniei, Partea I, nr. 389 din 21 august 2000, si prin Decizia nr. 97 din
18 mai 2000, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 512 din
19 octombrie 2000, Curtea a constatat ca nici o dispozitie a Ordonantei de
urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu pune in discutie restrangerea exercitiului
unor drepturi sau al unor libertati fundamentale si nici exercitarea cu
buna-credinta a unor asemenea drepturi sau libertati.
Intrucat nu au intervenit elemente noi, de natura sa determine
reconsiderarea jurisprudentei Curtii Constitutionale, atat solutia, cat si
considerentele acestei decizii sunt valabile si in cauza de fata.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147
alin. (4) din Constitutie, al art. 1 - 3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d),
precum si al art. 29 din Legea nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUTIONALA
In numele legii
DECIDE:
Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 13 si 14
din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor
si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, exceptie
ridicata de Aurica Balasa, Maria Olaru, Stefania Popescu si Aurica (Marica)
Buica in Dosarul nr. 6.542/CIV/C/2004 al Curtii de Apel Craiova - Sectia
civila.
Definitiva si general obligatorie.
Pronuntata in sedinta publica din data de 5 iulie 2005.
PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat asistent,
Ingrid Alina Tudora