DECIZIE   Nr. 30 din  6 aprilie 1994

in legatura cu constitutionalitatea Legii pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 100 din 18 aprilie 1994

    Curtea Constitutionala a fost sesizata, la data de 3 martie 1994, de catre 26 senatori, respectiv de domnii Constantin Moiceanu, Gabor Menyhert Hajdu, Zoltan Hosszu, Bela Marko, Ion Manea, Vasile Vetisanu, Emilian Buzica, Florin Buruiana, Nicolae Manolescu Apolzan, Andrei Potcoava, Emil Tocaci, Adrian Dumitru Popescu-Necsesti, Alexandru Paleologul, Radu Vasile, Lajos Magyari, Karoly Ferenc Szabo, Tiberiu Stefan Incze, Petre Constantin Buchwald, Adrian Sarbu, Gheorghe Frunda, Denes Seres, Nistor Badiceanu, Gabor Kozsokar, Radu Ceontea, Voicu Valentin Glodean si Ioan Paul Popescu asupra neconstitutionalitatii art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative.
    In sesizare, grupul de senatori sustine, in esenta, ca art. 1 al legii este contrar art. 41 alin. (1) si art. 135 alin. (1) din Constitutie, art. 2 si art. 3 incalca principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constitutie, iar art. 4 contravine principiului separarii puterilor in stat.
    Potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, s-au solicitat presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, precum si Guvernului, punctele lor de vedere in legatura cu sesizarea primita. De asemenea, in temeiul art. 53 din Regulamentul de organizare si functionare a Curtii Constitutionale, s-a cerut opinia prof. univ. dr. Francisc Deak de la Facultatea de Drept a Universitatii Bucuresti.
    In punctul de vedere al presedintelui Camerei Deputatilor se apreciaza ca prevederile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative sunt constitutionale. Cu privire la art. 1 se sustine ca, in sesizare, se confunda titularul actual al dreptului de proprietate asupra suprafetelor locative respective, care este statul, cu fostul proprietar, inlaturat din dreptul sau prin nationalizare, or, calitatea statului de proprietar nu poate fi contestata in lipsa adoptarii unei legi care sa declare nule actele de trecere in proprietatea statului a unor proprietati. In consecinta, legea, ca act juridic al statului, poate impune orice conditie referitoare la contractele incheiate, inclusiv prelungirea acestora. De asemenea, se considera ca prin dispozitiile art. 1 nu se incalca dreptul de proprietate, deoarece Legea nr. 5/1973 este inca in vigoare, iar, potrivit pct. 3 din anexa nr. 2 la H.C.M. nr. 860/1973, care stabileste modelul contractului - tip de inchiriere, se mentioneaza: "La expirarea termenului, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului [...] in afara de cazurile expres prevazute de lege, modificarea sau rezilierea contractului se poate face numai cu acordul ambelor parti". In legatura cu art. 2 din lege, se apreciaza ca prin acesta nu se incalca principiul neretroactivitatii legii, consacrat prin art. 15 alin. (2) din Constitutie, intrucat legea in discutie nu a creat drepturi si obligatii noi fata de reglementarile similare (in vigoare pana la 31 decembrie 1987), ci a consfintit o stare de fapt existenta, respectiv raporturile juridice de inchiriere, care au continuat sa se desfasoare. De aceea se considera ca si in lipsa unei prelungiri prin lege a valabilitatii raporturilor juridice de inchiriere acestea au continuat sa existe, partile indeplinindu-si in mod reciproc obligatiile. Referitor la neconstitutionalitatea art. 3, se sustine ca autorii nu au observat faptul ca reglementarea se refera la inchirierea garajelor proprietate de stat si nu la suprafetele destinate acestui scop - proprietatea unor persoane fizice. Cu privire la art. 4, se apreciaza ca este constitutional, dispozitiile sale nereprezentind o imixtiune a legislativului in activitatea judecatoreasca. In acest sens, se mentioneaza ca, potrivit art. 21 din Legea nr. 5/1973, "Nici o persoana nu poate fi evacuata din locuinta detinuta in mod legal decat in cazurile si in conditiile prevazute de lege". Art. 23 si art. 64 din aceeasi lege prevad situatiile si conditiile in care se poate cere evacuarea, iar printre acestea nu figureaza "incetarea contractului de inchiriere" pe considerentul ca nu a fost reinnoit. Se apreciaza ca textul art. 4 din lege este, de altfel, si inutil, intrucat o lege in vigoare este obligatorie pentru toti subiectii carora li se adreseaza, inclusiv pentru instantele judecatoresti.
    Potrivit opiniei prof. univ. dr. Francisc Deak, legiuitorul poate stabili reguli privind continutul si limitele dreptului de proprietate, asa cum prevede expres art. 41 alin. (1) din Constitutie si dupa cum rezulta si din dispozitiile art. 135 alin. (6) ale legii fundamentale, conform carora proprietatea este inviolabila in conditiile legii. In acelasi sens, din dispozitiile art. 480 si art. 475 din Codul civil rezulta ca dreptul de dispozitie al proprietarului se exercita in conditiile prevazute de lege. De altfel, cu referire la legislatia locativa exista o reglementare speciala care asigura stabilitatea contractului de inchiriere atat in dreptul german, cat si in dreptul francez, iar din compararea acestor legislatii cu cea instituita prin Legea nr. 5/1973 rezulta o similitudine de solutii, indeosebi in ce priveste art. 64 al legii. In legatura cu critica formulata in sesizare, referitoare la incalcarea principiului neretroactivitatii legii, se considera ca aceasta nu are in vedere legislatia locativa in vigoare, potrivit careia, la expirarea termenului, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, iar evacuarea sa se poate face numai in conditiile prevazute de lege (art. 21 din Legea nr. 5/1973 si, indeosebi, dispozitiile art. 64 privind schimbul obligatoriu de locuinte). Deci prelungirea si reinoirea contractelor de inchiriere se considera ca s-au produs dupa 1 ianuarie 1988, cand a incetat ultima prorogare legala "in virtutea legislatiei locative, independent de noua lege, care consacra o prelungire care oricum s-a produs anterior". Cat priveste obiectia de neconstitutionalitate legata de imixtiunea organului legislativ in treburile organelor judecatoresti, se apreciaza ca ea nu poate fi retinuta intrucat "legea noua reconfirma o solutie care ar urma sa fie aplicata in lipsa ei".
    Presedintele Senatului si Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere.

    CURTEA CONSTITUTIONALA,
    avand in vedere sesizarea grupului de senatori, punctul de vedere al Camerei Deputatilor, opinia prof. univ. dr. Francisc Deak, prevederile art. 41, art. 43 si art. 135 din Constitutie, precum si dispozitiile art. 17 - 19 din Legea nr. 47/1992, retine urmatoarele:
    Sesizarea priveste dispozitiile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative.
    Curtea Constitutionala, in temeiul art. 3 alin. (2) din Legea nr. 47/1992, constata ca este competenta sa solutioneze sesizarea care s-a facut cu respectarea prevederilor art. 144 lit. a) din Constitutie si ale art. 17 alin. (1) din legea sa organica.
    La art. 1, textul prevede prelungirea de drept a contractelor de inchiriere aflate in curs de executare pe o perioada de 5 ani, indiferent de proprietar, fie ca suprafetele locative sunt ocupate de persoane fizice, fie de asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice si alte organizatii neguvernamentale. In sesizare se sustine ca art. 1 din lege violeaza art. 41 alin. (1) din Constitutie, care garanteaza dreptul de proprietate, si art. 135 alin. (1) din legea fundamentala, care impune statului ocrotirea proprietatii. In acest sens se arata ca "garantarea dreptului de proprietate presupune respectarea dezmembramintelor acestui drept si, in mod special, a dreptului de dispozitie. Proprietarului nu i se poate impune de lege un raport contractual la care nu-si da consimtamantul".
    Curtea apreciaza ca aceasta critica nu este intemeiata.
    Potrivit art. 41 alin. (1) din Constitutie, continutul si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege. Aceasta prevedere permite legiuitorului ca in considerarea unor interese specifice sa instituie reguli care sa armonizeze incidenta si a altor drepturi fundamentale ale cetatenilor decat cel de proprietate, intr-o interpretare sistematica a Constitutiei, astfel incat ele sa nu fie suprimate prin modul de reglementare a dreptului de proprietate. In acest sens, Curtea Constitutionala, in Decizia nr. 6/1992, a statuat ca reglementarea contractului de inchiriere nu priveste regimul general al proprietatii. De aceea prelungirea  prin lege a acestui contract, in scop de protectie a chiriasilor, poate fi instituita prin lege ordinara. O asemenea masura de protectie isi are temeiul constitutional in prevederile art. 43 din Constitutie, potrivit carora statul este obligat sa ia masuri de protectie sociala de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent. Continutul notiunii de nivel de trai decent nu este definit de Constitutie, dar el rezulta in functie de situatiile avute in vedere de legiuitor, precum si in functie de reglementarile internationale privind drepturile omului, obligatorii in temeiul art. 11 si art. 20 din Constitutie.
    In acest sens, potrivit art. 25 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, dreptul la un nivel de trai corespunzator cuprinde, printre altele, si dreptul la locuinta. In acelasi sens, art. 11 din Pactul international cu privire la drepturile economice, sociale si culturale prevazand obligatia statelor de a recunoaste dreptul oricarei persoane la un nivel de trai suficient pentru ea insasi si familia sa se refera, in mod expres, si la locuinta.
    Legea interna trebuie sa dezvolte aceste principii, aducand solutii concrete in diferite domenii supuse reglementarii.
    Se desprinde concluzia ca legiuitorul intern, dand curs acestor dispozitii, este indreptatit, stabilind continutul si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste comandamente constitutionale.
    Prelungirea termenului de validitate a contractelor de inchiriere apare astfel ca o masura de politica legislativa care se inscrie in intregime in ansamblul prevederilor legii fundamentale.
    Trebuie remarcat ca, spre deosebire de ceea ce se sustine in sesizare, prelungirea contractelor nu atinge cu nimic dreptul de dispozitie al proprietarului, acesta nefiind afectat in nici un mod. Inchirierea este in dreptul civil un simplu act de administrare, care nu afecteaza atributul dispozitiei. Proprietarul isi conserva intact dreptul sau de proprietate, beneficiaza de toate drepturile ce decurg si este tinut de toate obligatiile ce ii revin.
    De altfel, prelungirea prin lege a contractelor de inchiriere este o practica cunoscuta si in alte tari. Prevederi in acest sens se intilnesc, de exemplu, in legislatia franceza, cat si in cea germana, dupa cum se intilneau si in legislatia interbelica din tara noastra.
    La art. 2, textul legii prevede ca toate contractele de inchiriere existente la 1 ianuarie 1988 si cele incheiate si expirate dupa aceasta data se reinnoiesc tot pe o perioada de 5 ani, daca chiriasul ocupa si in prezent spatiul locativ care a facut obiectul inchirierii. In sesizare se sustine ca dispozitia violeaza principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constitutie, intrucat "este evident ca un contract expirat nu poate fi reinnoit decat prin efectul retroactiv al legii".
    Curtea considera ca nici aceasta critica nu este intemeiata.
    In realitate, potrivit legislatiei in vigoare, contractele de inchiriere nu au expirat in perioada anterioara legii, astfel ca lege nu confera efect retroactiv nici unui contract de inchiriere, ci prelungeste doar, in viitor efectele acestora. Sediul materiei contractului de inchiriere se gaseste in Legea nr. 5/1973, urmata de clauzele contractului de inchiriere-tip, prevazute de H.C.M. nr. 860/1973, acte normative aflate in vigoare.
    Art. 64 din Legea nr. 5/1973 arata conditiile in care proprietarul poate cere evacuarea chiriasului, neprevazind printre acestea incetarea contractului la expirarea termenului. In acelasi sens este si prevederea de la pct. 3 din anexa nr. 2 la H.C.M. nr. 860/1973, conform careia la expirarea termenului, chiriasul are dreptul de reinnoirea contractului.
    Reinnoirea contractului se poate face in scris, dupa cum ea rezulta si din comportamentul partilor, in concordanta cu prevederile art. 1437 si art. 1452 din Codul civil, in masura in care se aplica fata de reglementarea speciala existenta in materie locativa.
    Se impune concluzia ca aceasta lege nu confera retroactiv o noua eficienta unor contracte expirate, ci dispune continuarea pe viitor, pe o perioada de timp, a unor raporturi aflate in curs de executare. Pentru acest motiv, legea nu incalca principiul constitutional al neretroactivitatii.
    La art. 3, in sesizare, problema se pune pentru garaje, in aceiasi termeni.
    Curtea, pentru motivele aratate anterior, considera ca obiectia de neconstitutionalitate este nefondata, mai ales textul de lege are in vedere exclusiv garajele proprietate de stat.
    La art. 4, legea stabileste ca "Prevederile art. 2 se aplica si in cazul litigiilor dintre proprietari si chiriasi, aflate pe rolul instantelor judecatoresti, avand ca obiect evacuarea chiriasilor pentru lipsa de titlu".
    In sesizare se sustine ca "Acest text contravine principiului constitutional al separarii puterilor in stat si totodata face si mai pregnanta violarea prevederilor art. 15 alin. (2) din Constitutie, impunand instantelor judecatoresti sa aplice cu efect retroactiv o lege inexistenta la declansarea procesului".
    Curtea considera ca nici sustinerea referitoare la incalcarea, prin art. 4, a principiului separatiei puterilor nu este intemeiata.
    Prevederile art. 4 din lege fac in realitate corp comun cu cele ale art. 2 si nu reprezinta, in ultima analiza, decat o precizare la dispozitiile pe care le introduce acesta. Ele au ca scop sa sublinieze doar faptul ca prelungirea priveste toate contractele de inchiriere, fara nici un fel de exceptie.
    Trebuie remarcat ca, in conformitate cu legislatia locativa, evacuarea nu poate fi ceruta in mod intemeiat pentru lipsa de titlu decat daca se invoca ocuparea ilegala a spatiului locativ.
    Este de competenta instantelor judecatoresti sesizate cu astfel de cauze sa stabileasca in ce masura sunt intemeiate actiunile ce se introduc in acest sens.
    In raport cu cele de mai sus rezulta ca dispozitiile art. 4 nu sunt de natura sa produca o ingerinta in activitatea acestor instante, deoarece, pe de o parte, cursul procedurii judiciare nu este cu nimic afectat, iar pe de alta parte, instantele sunt libere sa pronunte orice hotarare pe care o considera temeinica si legala in raport cu probele efectuate in cauza, deci cu titlu pe care il invoca reclamantul.
    Avand in vedere considerentele expuse, se retine ca prevederile Legii pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative sunt constitutionale.
    Vazand si dispozitiile art. 41, art. 43, art. 135 si art. 144 lit. a) din Constitutie, precum si ale art. 17-20 din Legea nr. 47/1992,

    CURTEA CONSTITUTIONALA
    In numele legii
    DECIDE:
    1. Dispozitiile art. 1, art. 2, art. 3 si art. 4 din Legea pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative sunt constitutionale.
    2. Prezenta decizie se comunica, potrivit legii, Presedintelui Romaniei si se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.
    Deliberarea a avut loc la data de 6 aprilie 1994 si la ea au participat Vasile Gionea, presedinte, Viorel Mihai Ciobanu, Mihai Constantinescu, Antonie Iorgovan, Ioan Muraru, Florin Bucur Vasilescu si Victor Dan Zlatescu, judecatori.

            p. PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE
            prof. univ. dr. Ioan Muraru, judecator

                               Magistrat-asistent,
                               Constantin Burada