DECIZIE Nr. 123 din 16 martie 2004
referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 lit.
c) din Legea locuintei nr. 114/1996
ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL NR. 342 din 20 aprilie 2004
Nicolae Popa - presedinte
Costica Bulai - judecator
Nicolae Cochinescu - judecator
Constantin Doldur - judecator
Kozsokar Gabor - judecator
Petre Ninosu - judecator
Lucian Stangu - judecator
Ioan Vida - judecator
Dana Titian - procuror
Mihaela Senia Costinescu - magistrat-asistent
Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a
dispozitiilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996, exceptie
ridicata de Valeria Gavra in Dosarul nr. 2.664/2003 al Curtii de Apel Bucuresti
- Sectia a III-a civila.
La apelul nominal lipsesc partile, procedura de citare fiind legal
indeplinita.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei
de neconstitutionalitate ca fiind neintemeiata, aratand ca dreptului persoanei
la locuinta ii corespunde obligatia corelativa de a achita cheltuielile comune
ale imobilului, nerespectarea acestei obligatii putand determina rezilierea
contractului de inchiriere, fara a se putea retine o incalcare a dreptului de
proprietate. De altfel, potrivit art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992,
republicata, Curtea Constitutionala nu este competenta a se pronunta cu privire
la probleme de fapt.
CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
Prin Incheierea din 18 noiembrie 2003, pronuntata in Dosarul nr.
2.664/2003, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila a sesizat Curtea
Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24
lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996, exceptie ridicata de Valeria Gavra.
In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate se arata ca dispozitiile
art. 24 lit. c) din Legea nr. 114/1996 incalca prevederile art. 1 alin. (3) din
Constitutie, republicata, referitoare la statul de drept si statul social,
precum si cele cuprinse in titlul II al Legii fundamentale, in special art. 26
privitor la viata privata si la dreptul persoanei de a dispune in mod liber de
ea insasi, inclusiv in plan contractual. Astfel, se considera ca este
neconstitutional dreptul unei asociatii de locatari de a solicita in fata
instantei judecatoresti rezilierea unui contract civil de inchiriere in care nu
este parte si prin derularea caruia nu s-au incalcat drepturile si libertatile
altora, ordinea publica sau bunele moravuri, acestor asociatii fiind suficient
sa li se confere dreptul de a solicita obligarea locatorului de a dispune
rezilierea contractului incheiat cu un locatar "care ridica
probleme".
De asemenea, se sustine neconstitutionalitatea textului de lege criticat si
in raport cu art. 47 din Constitutie, republicata, potrivit caruia statul este
obligat sa ia masuri de protectie sociala si sa asigure cetatenilor un nivel de
trai decent.
Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila apreciaza exceptia de
neconstitutionalitate a prevederilor art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr.
114/1996 ca fiind neintemeiata, aratand ca "pentru sustinerea
neconstitutionalitatii unui text de lege trebuie sa se faca raportarea acestuia
la Constitutia in vigoare la data adoptarii legii respective si nu la o
Constitutie adoptata ulterior".
Potrivit dispozitiilor art. 24 alin. (1) din Legea nr. 47/1992,
republicata, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua
Camere ale Parlamentului, precum si Guvernului, pentru a-si formula punctele de
vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate ridicata. De asemenea,
in conformitate cu dispozitiile art. 18^1 din Legea nr. 35/1997, cu
modificarile ulterioare, s-a solicitat punctul de vedere al Avocatului
Poporului.
Guvernul arata ca, in cazul cladirilor cu mai multe locuinte, chiriasul este
obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau
obligatiile financiare, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot
fi inregistrate pe fiecare locuinta. Asociatia de proprietari a fost creata
prin lege in vederea realizarii unui interes general, si anume administrarea in
bune conditii a acestor cladiri, luandu-se in seama si interesele
proprietarilor legate de realizarea unei bune convietuiri, inclusiv prin
stabilirea cheltuielilor comune.
Plata cheltuielilor comune de catre chiriasi constituie o obligatie civila
izvorata din contractul de inchiriere, neplata cotei-parti corespunzatoare unei
perioade de 3 luni justificand rezilierea contractului la cererea asociatiei de
proprietari, obligata, la randul sau, fata de creditori la plata serviciilor
prestate de acestia. Astfel, obligatia datornicului de a plati creditorului
contravaloarea unor bunuri sau a unor servicii de care a beneficiat nu poate fi
privita ca o incalcare a prevederilor art. 26 si 47 din Constitutie.
In consecinta, se apreciaza ca dispozitiile art. 24 lit. c) din Legea
locuintei nr. 114/1996 sunt constitutionale.
Avocatul Poporului considera ca, in ceea ce priveste neconstitutionalitatea
art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 prin raportare la art. 26 din
Legea fundamentala, referirea la acest text constitutional nu are relevanta in
solutionarea exceptiei ridicate.
Critica intemeiata pe art. 47 din Constitutia republicata nu poate fi
retinuta, deoarece dreptului la un nivel de trai decent, care presupune si
asigurarea unei locuinte, ii corespunde obligatia corelativa de a plati
cheltuielile aferente folosintei acestei locuinte. Prin urmare, in cazul
neachitarii acestor cheltuieli, este justificat ca textul de lege criticat sa prevada,
printre altele, rezilierea contractului de inchiriere chiar si inainte de
termenul stabilit prin acest contract.
Referitor la propunerea autoarei exceptiei de a modifica prevederile
mentionate, se arata ca instanta de contencios constitutional nu poate
indeplini rolul de legislator pozitiv si nici nu se poate substitui
legiuitorului pentru adaugarea unor noi prevederi celor deja instituite.
Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele
lor de vedere cu privire la exceptia de neconstitutionalitate.
CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctul de vedere al Guvernului si al
Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile
procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile
Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
Curtea Constitutionala este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146
lit. d) din Constitutia Romaniei, republicata, precum si ale art. 1 alin. (1),
ale art. 2, 3, 12 si 23 din Legea nr. 47/1992, republicata, sa solutioneze
exceptia de neconstitutionalitate cu care a fost sesizata.
Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie art. 24 lit. c)
din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei,
Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997. Textul legal criticat are urmatorul
continut:
- Art. 24 lit. c): "Rezilierea contractului de inchiriere inainte de
termenul stabilit se face in urmatoarele conditii: [...]
c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a
achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni,
daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina
chiriasului."
Autorul exceptiei sustine ca dispozitiile legale criticate incalca
prevederile art. 1 alin. (3), art. 26 si ale art. 47 alin. (1) din Constitutia
Romaniei, republicata, care au urmatorul continut:
- Art. 1 alin. (3): "Romania este stat de drept, democratic si social,
in care demnitatea omului, drepturile si libertatile cetatenilor, libera
dezvoltare a personalitatii umane, dreptatea si pluralismul politic reprezinta
valori supreme, in spiritul traditiilor democratice ale poporului roman si
idealurilor Revolutiei din decembrie 1989, si sunt garantate."
- Art. 26: "(1) Autoritatile publice respecta si ocrotesc viata
intima, familiala si privata.
(2) Persoana fizica are dreptul sa dispuna de ea insasi, daca nu incalca
drepturile si libertatile altora, ordinea publica sau bunele moravuri."
- Art. 47 alin. (1): "Statul este obligat sa ia masuri de dezvoltare
economica si de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de
trai decent."
Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea retine ca art. 24 lit.
c) din Legea locuintei nr. 114/1996 instituie dreptul asociatiei de
proprietari, care este organizatia proprietarilor tuturor apartamentelor
dintr-o cladire cu mai multe apartamente proprietate privata sau mixta, de a
solicita rezilierea unui contract de inchiriere a unei locuinte, pentru neplata
cheltuielilor comune de intretinere, la care chiriasul este obligat prin
conventia incheiata cu proprietarul. Intrucat, fata de respectivul contract,
asociatia de proprietari este tert, reglementarea criticata poate fi
considerata ca o exceptie de la principiul relativitatii efectelor
contractului, potrivit caruia puterea obligatorie a acestuia priveste numai
partile contractante, nimeni neputand fi obligat prin vointa altei persoane.
Astfel, legislatia civila in vigoare prevede in mod expres aplicatii ale
contractului in folosul unei terte persoane, cu respectarea conditiilor
generale de validitate ale conventiei intre parti, referitoare la capacitate,
vointa, obiect, cauza si, daca este necesar, forma. Drepturile nascute din
acest raport juridic apartin in mod direct si nemijlocit tertului beneficiar.
Acceptand obligatiile ce ii revin prin incheierea contractului de locatiune,
chiriasul a achiesat inclusiv la obligatia de a achita catre asociatia de
proprietari cota-parte din cheltuielile care sunt legate de proprietatea comuna
sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta.
Neplata acestor cheltuieli, in masura in care constituie o obligatie
contractuala a chiriasului, este de natura sa antreneze raspunderea acestuia,
materializata inclusiv prin rezilierea contractului de inchiriere.
Imprejurarea ca legiuitorul a inteles sa recunoasca dreptul de a solicita o
asemenea masura asociatiei de proprietari, in calitatea sa de beneficiara a
respectivei prestatii, si, deci, nemijlocit interesata in executarea acesteia,
nu contravine principiilor statului de drept, nici obligatiei de respectare si
ocrotire a vietii intime, familiale si private a persoanei, precum nici celei
privind adoptarea de masuri de dezvoltare economica si protectie sociala de
natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent.
Autorul exceptiei pierde din vedere faptul ca neexecutarea acestei
obligatii, chiar daca de sorginte contractuala, afecteaza interesele
colectivitatii din care, independent de vointa sa, face parte. Acestea impun si
justifica recunoasterea calitatii procesuale active asociatiei de proprietari,
ca reprezentanta a respectivei colectivitati, pentru promovarea actiunii in
rezilierea contractului de inchiriere. Sub acest aspect textul de lege criticat
da expresie principiului constitutional potrivit caruia cetatenii trebuie sa
isi exercite drepturile si obligatiile cu buna-credinta, fara sa incalce
drepturile si libertatile celorlalti.
De altfel, in ceea ce priveste critica referitoare la incalcarea
principiului relativitatii efectelor contractului, Curtea retine ca, in
conditiile in care acest principiu nu este consacrat ca atare de Constitutie,
el nu constituie un criteriu de constitutionalitate pe care Curtea sa-l aiba in
vedere si la care sa se raporteze.
De asemenea, Curtea considera ca imprejurarile in care nerespectarea
obligatiei de plata a cheltuielilor comune nu depinde de culpa chiriasului,
avand o justificare obiectiva, sau cele in care cheltuielile nu corespund
realitatii, fiind stabilite in mod abuziv, constituie probleme de fapt, de
competenta exclusiva a instantelor judecatoresti, fara relevanta pe planul
constitutionalitatii reglementarii deduse controlului.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147
alin. (4) din Constitutie, republicata, precum si al art. 1, 2, 3, al art. 13
alin. (1) lit. A.c), al art. 23 si al art. 25 alin. (1) din Legea nr. 47/1992,
republicata.
CURTEA
In numele legii
DECIDE:
Respinge exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 24 lit. c)
din Legea locuintei nr. 114/1996, exceptie ridicata de Valeria Gavra in Dosarul
nr. 2.664/2003 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila.
Definitiva si obligatorie.
Pronuntata in sedinta publica din data de 16 martie 2004.
PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
prof. univ. dr. NICOLAE POPA
Magistrat asistent,
Mihaela Senia Costinescu